Archivio degli autori Alessandro Venturi

Lo Spazio Comune Condominiale: è possibile acquistarlo?


Vivo da diversi anni in un condominio e volevo sapere se potrei acquistare quello che una volta era il vecchio spazio dedicato alla portineria per ricavarci uno studio personale.

È possibile acquistarlo essendo uno spazio comune condominiale?


Lo spazio comune condominiale è quel luogo, all’interno di un condominio, aperto all’utilizzo libero da parte di tutti i condomini. 

In questo caso specifico, lo spazio comune interessato è un locale precedentemente destinato ad uso portineria, ma può essere anche  una o più cantine condominiali inutilizzate, uno spazio di pianerottolo destinato a servire un solo appartamento con esclusione degli altri, etc.


COME ACQUISTARLO

In un condominio può accadere che uno o più condomini, o anche terze persone esterne, possano essere interessate ad acquistare la proprietà esclusiva di un’attuale spazio comune condominiale. 

Per procedere con l’acquisto è necessario che tutti i condomini aventi diritto siano d’accordo con la vendita.

È quindi necessario che anzitutto l’amministratore di condominio convochi l’assemblea condominiale.

Dopo la convocazione, poi, ogni condomino deve votare positivamente in merito alla decisione. 

La vendita potrà avvenire solo nel caso in cui l’assemblea raggiunga l’unanimità.

Nel caso si tratti di una parte comune necessaria (essenziale cioè alla stessa esistenza dell’edificio), e cosi definita nell’atto di compravendita.

Il futuro proprietario dovrà garantire il mantenimento del vincolo di destinazione a favore del Condominio.

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L’amministratore di condominio: chi è e chi può farlo?


Sono un giovane ragazzo appena diplomato e vorrei avere informazioni riguardo la figura dell’amministratore di condominio.

Che ruolo ha e cosa bisogna fare per intraprendere questa professione?


L’amministratore di condominio ha un’importante ruolo per la gestione del condominio. essendo colui che amministra e gestisce i beni comuni di un condominio e esegue le delibere dell’assemblea condominiale che l’ha eletto.

I compiti dell’amministratore di condominio sono quelli di:

  • Riscossione delle spese dovute dai condomini
  • Gestione dell’edificio (limitatamente alle parti comuni) controllando la sua manutenzione e integrità
  • Responsabilità del pagamento delle spese per il mantenimento dei servizi comuni del condominio
  • Controllo del rispetto delle norme stabilite dal regolamento di condominio
  • Realizzazione del consuntivo delle spese per dare spiegazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale

Come descritto dalla legge 220/2012  Art. 71-bis disp. att. c.c. (con decorrenza dal 18.06.2013)

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:


a) che hanno il godimento dei diritti civili;


b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;


c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;


d) che non sono interdetti o inabilitati;


e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;


f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;


g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.


I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. 


In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.


La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.


A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma.

Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

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Riscaldamento autonomo o centralizzato?


Sono interessato ad acquistare un appartamento in un condominio e mi hanno informato che è alimentato da un impianto di riscaldamento centralizzato.

Che differenza c’è tra questo genere di riscaldamento e quello autonomo?


Nei periodi più freddi dell’anno, il riscaldamento di una casa o di un locale ha un’importanza fondamentale per una buona vivibilità, confort e sfruttamento degli spazi.

Il riscaldamento può essere di due tipi: autonomo o centralizzato.

RISCALDAMENTO AUTONOMO

Un impianto di riscaldamento si definisce autonomo quando ha tutti gli impianti per la produzione di calore collocati all’interno dell’immobile.

Il vantaggio principale del riscaldamento autonomo è la piena libertà per quanto riguarda l’accensione e lo spegnimento dell’impianto a seconda delle proprie esigenze. 

Il riscaldamento autonomo è presente in tutte le abitazioni indipendenti, semi-indipendenti e generalmente anche in tutti gli appartamenti o uffici di nuova realizzazione.

RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO

Con il riscaldamento centralizzato la caldaia è comune a diversi immobili e il calore viene convogliato fino a questi tramite una serie di tubi che arrivano fino ai singoli radiatori.

I Pro dell’avere un impianto di riscaldamento centralizzato stanno nei costi delle bollette che di norma sono inferiori grazie ad una maggiore efficienza dell’impianto caldaia. 

Dal 1 Luglio 2017 il D.Lgs. 102/2014 ha obbligato, su tutti i termosifoni collegati ad un impianto centralizzato, l’installazione di valvole termostatiche.

Queste valvole hanno il compito di regolare l’afflusso di acqua calda ai caloriferi in funzione del livello fissato dall’utente.

Tutto questo, con lo scopo di permettere un risparmio energetico e soprattutto una riduzione dei costi per le famiglie. 

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Le spese condominiali: cosa sono e come sono suddivise?


Sono un ragazzo che ha sempre vissuto in famiglia in una casa indipendente e di recente ho deciso di acquistare un appartamento in un condominio.

Volevo sapere, cosa sono le spese condominiali e come sono suddivise?


Le spese condominiali sono un contributo, versato da tutti i condomini, per la gestione e il mantenimento del condominio e dei suoi beni.

I criteri per la suddivisione di queste spese sono descritti nel regolamento di condominio.

Nel caso questo regolamento non fosse presente, si rimanda alle norme contenute nel codice civile (art. 1123)

Le spese condominiali vanno approvate nell’assemblea condominiale, diventando cosi obbligatorie per tutti i condomini salvo annullamento.

Le spese condominiali sono suddivise in ordinarie e straordinarie a seconda degli interventi da effettuare. 

SPESE ORDINARIE

Le spese ordinarie sono realizzate per mantenere il buon funzionamento del condominio.

Queste spese assicurano un regolare utilizzo di ogni servizio e dei vari impianti.

Tra le spese condominiali ordinarie ci sono il compenso dell’amministratore, le pulizie, il controllo ordinario e la manutenzione degli apparecchi ad uso condominiale (ascensore, cancelli elettrici, citofono, caldaie, etc.), le bollette di acqua e luce, l’assicurazione condominiale, la manutenzione del giardino (quando presente), l’impianto di illuminazione e le eventuali imposte che riguardano il palazzo.

Le spese ordinarie vengono generalmente riportate nel bilancio preventivo presentato dall’amministratore.

I costi sono coperti annualmente dal pagamento delle quote condominiali salvo conguaglio.

SPESE STRAORDINARIE

Le spese straordinarie si presentano quando nel condominio c’è la necessità di interventi di ristrutturazione o manutenzione eccezionale.

Queste spese si definiscono quindi straordinarie perché hanno un valore e un’importanza che supera l’ordinario e non hanno una precisa e definita cadenza temporale (mensile, bimestrale, annuale, etc.)

Esempi di spese straordinarie possono essere il rifacimento totale o parziale di un impianto, il rifacimento dei solai e del tetto, riparazioni dovute a danni causati da calamità naturali o per la stabilità strutturale dell’edificio.

Le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere autorizzate tramite una delibera votata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea di condominio.

Nello specifico questa maggioranza deve rappresentare almeno 500 millesimi e la metà più uno dei condomini.

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Il regolamento di condominio: che cos’è e a cosa serve?

Per la prima volta sono andata a vivere da sola in un condominio e ho scoperto l’esistenza di un regolamento interno. Che cos’è il regolamento di condominio e a cosa serve?

Il regolamento di condominio è un atto composto da una serie di diritti e doveri che deve essere rispettato da tutti i condomini.

Il regolamento di condominio, quindi, è una serie di regole sono relative al corretto utilizzo delle parti comuni, alla loro destinazione d’uso, alla ripartizione delle spese e all’amministrazione del condominio.

Come cita l’art. 1138 del codice civile, “questo regolamento diventa obbligatorio nel caso di edifici con un numero di condomini superiore a dieci”.

Il regolamento di condominio può essere di due tipi: assembleare o contrattuale

– Regolamento di condominio Assembleare

Il regolamento di natura assembleare è approvato dalla maggioranza dei presenti intervenuti nell’assemblea condominiale.

Questo regolamento condominiale è determinato a intervenire sui temi fondamentali del decoro architettonico, dell’amministrazione, delle spese e delle parti comuni.

Il tutto, ovviamente, sempre nel rispetto del codice civile.

– Regolamento di condominio Contrattuale

Questo tipo di regolamentazione è diversa dalla precedente in quanto permette di poter incidere con maggior decisione sui diritti e gli obblighi dei condomini, prevedendo limitazioni d’uso sia sui beni individuali che comuni.

Essendo più “stringente”, a differenza dal regolamento assembleare,  il regolamento di condomino contrattuale deve essere approvato all’unanimità, con un accordo richiesto da parte di tutti i condomini e, naturalmente, sempre risultante da un atto scritto.

Inoltre, deve sempre essere allegato ai futuri contratti di acquisto degli immobili e accettato dagli acquirenti.

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