Archivio degli autori Gabriella Piombi

Vendere un immobile prima che vada all’asta: è possibile?

I miei genitori rischiano di perdere la casa per problemi con la banca e vorrei evitare che vada pignorata.

È possibile venderla privatamente prima che vada all’asta?

Vendere un immobile prima che vada all’asta è difficile ma non impossibile.

Le aste giudiziarie sono uno dei mezzi previsti dalla legge per realizzare la vendita di beni e immobili appartenenti ad un debitore.

Così facendo, i creditori, possono recuperare le somme che gli spettano, estinguendo tutto o in parte il debito.

In sintesi, quindi, l’unico modo per liberarsi da un pignoramento è estinguere la pendenza economica. 

Risolvere questa situazione debitoria e vendere un immobile prima che vada all’asta si può.

Per fare questo, bisogna intraprendere una trattativa finalizzata al raggiungimento di un accordo bonario, a saldo e stralcio, senza nulla a pretendere, con lo scopo di liberare e soddisfare tute le parti in causa. 

L’accordo transattivo coinvolgerà quindi sia l’istituto o gli istituti di credito interessati, l’acquirente e il debitore.

Tuttavia, come già affermato per gli immobili sotto ipoteca, questo genere di compravendita immobiliare è molto difficile da effettuarsi.

Difficile perché chi acquista deve sottostare ad una situazione complessa e stressante, diversa dalla classica vendita immobiliare.

Detto questo, oltre al lato negativo, anche in questa situazione ci sono degli aspetti che vanno visti sotto una luce più positiva e “vantaggiosa”.

I vantaggi della vendita prima di arrivare all’asta

Vendere la casa prima che vada all’asta, consente al suo valore di non essere ribassato, con il concreto rischio di lasciare insoddisfatte le parti e offrendo quindi benefici non solo per il debitore. 

Dal punto di vista dell’acquirente, egli avrà il vantaggio di diventare proprietario di un immobile pagandolo una cifra decisamente inferiore rispetto a quella di mercato.

I creditori avranno tutto l’interesse a raggiungere un accordo transattivo.

Questo perché potranno evitare le conseguenze del deprezzamento dell’immobile e non dovranno sottoporsi alle lungaggini dell’asta.

In questa maniera riusciranno ad ottenere una somma tale da poter, più o meno, eguagliare il credito vantato.

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Che tipologia abitativa è il “Loft” e da cosa è caratterizzata?

Cosa si intende quando si parla di tipologia abitativa del Loft?

Il termine inglese “Loft”, trae parte del suo nome dal norvegese Lopte dal tedesco Luft, che significano «aria».

Viene quindi indicato per rappresentare uno spazio arioso e luminoso, utilizzato negli ultimi decenni per la realizzazione di abitazioni o locali.

I moderni loft, sono ottenuti tramite il recupero di una o più strutture industriali in disuso.

In genere, gli edifici utilizzati per la realizzazione della tipologia abitativa dei loft, sono di ampie dimensioni e quasi completamente privi di pareti divisorie interne.

I primi esempi di realizzazione ed utilizzo di questa tipologia di spazi, sono stati quelli di alcune case-studio.

Queste situazioni abitative erano ricavate dagli artisti nei vecchi magazzini situati nelle vicinanze di New York, a partire dagli anni Settanta del Novecento.

Per questa sua caratteristica di avere un’assenza quasi totale di pareti divisorie, il Loft è anche compatibile con la tipologia abitativa dell’ ”Open Space.

Ad oggi, la realizzazione di Loft e in crescita grazie a questa sua conformazione spaziale, in quanto rimanda ad un concetto di libertà e di recupero e riciclo di spazi altrimenti abbandonati a sé stessi.

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Cos’è e dove si trova la “zona living” in una casa?

Sto acquistando un appartamento e muovendomi tra immobiliari e negozi di arredamento, ho sentito spesso parlare di “zona living”.  

Che parte della casa si intende con questo termine?

La zona Living, o nella sua accezione inglese originaria living room è meglio conosciuta nel nostro paese con il termine soggiorno.

Ma attenzione, perché se genericamente questa terminologia anglofona è in uso più per moda che per altro, nel mondo dei professionisti del settore design, progettazione e arredamento ha un suo importante significato.

La parola stessa living, deriva dal verbo inglese to live, che significa vivere, conoscere o fare esperienze.

Quindi, a differenza dal nostro soggiorno che rappresenta letteralmente una situazione di passaggio, temporanea, con la parola living room si intende il luogo della casa in cui si “vive”.

Il luogo dove incontrare gli ospiti, conoscere persone, relazionarsi con la famiglia e con gli altri.

A livello progettuale, questa zona della casa dovrebbe rappresentare pienamente la personalità del proprietario, trasmessa all’ospite come se fosse un biglietto da visita.

Ogni persona è diversa e quindi ogni living dovrebbe essere diverso e personalizzato.

Può essere uno spazio unico che racchiude la zona pranzo, la zona dove conoscere e relazionarsi e la zona studio.

Altrimenti, la zona living, può dividersi in varie macro aree distinte.

Sta tutto al progettista e soprattutto al proprietario della casa far trasparire e comunicare in modo corretto quello che si vuole trasmettere e che si vuole far vedere, come farlo, dove e come.

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Cosa si intende per spazio “open space”?

Cosa si intende per spazio “open space”?

Con il termine open space, riguardo ad un’accezione prettamente immobiliare, si intende una tipologia abitativa o lavorativa, costituita da un unico spazio aperto.

Lo spazio “open space” è senza muri divisori fissi, o meglio, con i soli muri di delimitazione del bagno e del perimetro esterno della casa.

Secondo questa conformazione dello spazio, gli interni dovrebbero poter essere suddivisi da strutture mobili, separé o scaffalature.

Questa concezione di spazio, è stata maggiormente usata negli scorsi decenni, nell’organizzazione di uffici e spazi commerciali.

Ad oggi, la filosofia dell’open space è utilizzata anche per la realizzazione di abitazioni.

Queste tipologia costruttiva è utilizzata per gli immobili privati, soprattutto se di piccole dimensioni, in quanto permette di recuperare spazio e luminosità.

Un esempio di open space è quello del soggiorno con angolo cottura.

In questo contesto d’esempio, per guadagnare mq utili vengono eliminate le pareti di divisione tra cucina/cucinino e soggiorno.

In questo caso tipo, ancora ci sono le barriere architettoniche costituite dalle murature che separano la zona giorno dalla zona notte.

Come già detto, devono essere eliminate anche queste “delimitazioni architettoniche” per creare una vera e propria abitazione open space.

L’attuale esempio di modello “open space” è quello dato delle riconversioni di edifici ex industriali.

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Scala a chiocciola o scala a giorno?

Possiedo una piccola abitazione su due livelli attualmente collegati esternamente. Per unirli internamente, meglio una scala a chiocciola o una scala a giorno?

Per unire due livelli come le abitazioni cielo-terra, un soppalco, o comunque una struttura sopraelevata con il piano sottostante, la soluzione da sempre usata è stata la scala.  

Ma con il termine scala, si generalizza troppo, in quanto questa ha avuto sin da tempi remoti, diversi utilizzi in base alla loro conformazione, dimensione ed estetica.  

Da semplici scale a pioli in legno, fino ad arrivare alle grandi scalinate in muratura e marmo dei palazzi signorili. 

Ogni tipo di scala ha quindi avuto da sempre una sua forma ben precisa in base al suo scopo finale.

Ad oggi, parlando di tipi di scale per unire internamente due livelli, ci si orienta principalmente su due tipologie:

Scala a Chiocciola

Questa tipologia di scala, si riconosce per lo sviluppo sul suo steso asse, con un ristretto sviluppo in orizzontale, in quanto si snoda quasi esclusivamente in altezza.  

È quindi particolarmente indicata per essere posizionata in piccoli spazi, o comunque in situazioni dove si cerca il minimo ingombro.

Ha un veloce montaggio, (essendo quasi sempre prefabbricata) ed è in grado di adattarsi a diverse soluzioni progettuali. 

Di contro, essendo particolarmente stretta, non è indicata per un uso da parte di soggetti con ridotte funzioni motorie (anziani e disabili).

Inoltre è di difficile sfruttamento per la salita/ discesa di più persone contemporaneamente, se non in particolari casi di realizzazione su misura.

Scala a Giorno

La scala che tutti immaginiamo pensando alla parola stessa, quella classica, con uno sviluppo sia in larghezza che in altezza.  

Questa tipologia, a differenza da quella a chiocciola, permette una maggior flessibilità creativa, in quanto consente di variare l’uso di materiali e forme differenti.  

Può essere in muratura, quindi fissa e creata sul posto, ma anche smontabile e personalizzabile.

Le sue migliori qualità sono quelle di un elevata stabilità, ampiezza e comodità per il passaggio di più persone e una buona adattabilità a diverse soluzioni architettoniche.

Come lato negativo si ha che, essendo di ampie dimensioni, non è indicata per piccoli spazi, con possibili verifiche strutturali per la sua applicazione.

Quindi, volendo ora rispondere sinteticamente alla domanda sulla scelta tra queste due tipologie di scala, si può affermare che nel caso di un collegamento tra due livelli in un appartamento o casa di piccole dimensioni, la scelta migliore è quella della scala a chiocciola, per la sua stessa conformazione e destinazione d’uso in spazi ridotti.

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Acquisto Casa Vacanze: una buona scelta e investimento?

Mia moglie ed io abbiamo deciso l’acquisto di una casa vacanze al mare. Secondo voi è una buona scelta e un buon investimento?

In questo momento, con l’abbassamento dei prezzi immobiliari, il mercato di acquisto di casa vacanze sta crescendo, con soluzioni ad ottimo prezzo in montagna, in collina o in località marittime.  

Ma questa diminuzione dei costi, non va presa come caratteristica fondamentale per l’acquisto di una casa vacanze.  

I parametri da valutare sono diversi e in primis c’è da capire l’uso che verrà fatto dell’abitazione.

Acquisto per uso esclusivamente privato

Se si intende acquistare la casa soltanto per passarci periodi saltuari per poi tenere l’immobile chiuso per il resto del tempo, sicuramente non si punta ad effettuare un buon investimento e la scelta non appare vincente.  

In questi casi conviene andare in hotel o cercarsi una soluzione in affitto, senza dover pagare quindi prezzi di acquisto, tasse e oneri vari.

Se invece si decide comunque di acquistare, la soluzione miglioredell’acquisto di una casa vacanze “personale” è quella dell’acquisto di una multiproprietà.  

Con questa soluzione, un immobile viene venduto a più acquirenti con atti separati.

Questo immobile può essere utilizzato in esclusiva per un determinato periodo prescelto e concordato con gli altri proprietari.

Acquisto per uso privato e affitto stagionale

La soluzione (ultimamente la più utilizzata) di acquistare una casa vacanze per usarla come luogo di svago, riposo e relax per un periodo e poi metterla in affitto a vacanzieri e turisti, è sicuramente la scelta migliore.

La scelta giusta in quanto permette un uso personale come propria casa vacanze(o per amici e parenti) e una fonte di reddito supplementare.

In questo modo, la casa, essendo sempre abitata o comunque molto più vissuta rispetto ad un uso esclusivamente personale, è anche maggiormente controllata.

Acquisto per messa a reddito

Acquistare una casa vacanze per metterla a reddito, è la soluzione ideale per chi cerca esclusivamente una possibilità di investimento e di guadagno.

In questo caso, prima di acquistare, bisogna valutare bene quello che il mercato attuale consiglia e a volte impone.

Questa scelta deve essere ben ponderata, in quanto influirà sulle possibilità di tempistica e di durata dell’affitto.   Scegliere la zona giusta e l’abitazione giusta è fondamentale.  

Una casa vacanze vicina alle piste da sci o alle spiagge attirerà maggiormente l’attenzione dei possibili affittuari.

Oltre a questo, attirerà gli interessati anche se si trova in un edificio moderno o in una vecchia casa da ristrutturare.

La scelta della zona influirà anche sulla durata degli affitti, in quanto permetterà un uso in più periodi dell’anno e non solo per brevi utilizzi stagionali.

Il budget di spesa rappresenta il genere (e la quantità) di persone possibilmente interessate, in quanto un appartamento dal costo ridotto, attirerà sicuramente più interessati rispetto ad una soluzione più costosa e di alta fascia, ma con guadagni logicamente diversi.

Un’altra importante valutazione da fare nella fase di selezione della casa vacanze giusta è data anche dalle spese accessorie dell’immobile.

Queste spese si intendono, per esempio, il costo del condominio (in caso di un appartamento) o di manutenzione periodica della casa.

In qualsiasi caso di scelta per l’utilizzo della casa vacanze, bisogna essere a conoscenza che, se risulta come seconda casa, con la riforma del governo Monti, è sottoposta al pagamento dell’IMU (Imposta Municipale Unica).

l’IMU ha, in questo caso, un’aliquota più alta, assenza di agevolazioni in caso di mutuo e anche una maggiorazione delle spese per le utenze (luce, acqua e gas).

In conclusione, acquistare una casa vacanze e decidere come sfruttarla è una scelta personale e importante in quanto, come visto, dipende da diverse variabili.

Per queste motivazioni, è sempre consigliato rivolgersi ad agenzie immobiliari e professionisti del settore.

Questo perché saranno sicuramente in grado di consigliare e assicurare l’acquisto alle condizioni migliori e con le maggiori garanzie.

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Cosa si intende per abitazione “cielo-terra”?

 

Com’è fatta un’abitazione definita “cielo-terra”?

Un’abitazione “cielo-terra”, anche chiamata “terra-cielo” o “terra-tetto”, è una tipologia abitativa o di costruzione, indipendente e di unica proprietà appunto dal piano più basso, fino al tetto.

In termini più tecnici, è costituita da un’unica unità immobiliare che occupa tutto lo spazio edificabile di un singolo lotto.

Una casa indipendente, un capannone industriale, una torretta medievale: tutto questo è cielo-terra.   Al contrario, gli appartamenti su condominio o le palazzine con più unità abitative, non possono definirsi tali.

In Italia, specialmente nei borghi e nelle campagne, questa tipologia di edificio è molto presente, in quanto radicata nella nostra storia “architettonica”

Invece, ad oggi, questa è quasi scomparsa nei stretti spazi cittadini delle metropoli moderne, dove a farla da padrone sono palazzine, grattacieli e complessi residenziali.

 

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Casa Prefabbricata, quali sono i Pro e i Contro?


Io e mia moglie abbiamo deciso di costruire la nostra prima casa indipendente. Ci piacerebbe una casa prefabbricata ma vorremmo sapere, quali sono i pro e i contro di questa tipologia di costruzione?

La casa prefabbricata è una tipologia di costruzione che si basa sull’utilizzo di moduli pre-costruiti.

Questi moduli vengono realizzati in aziende appositamente create e successivamente assemblati direttamente sul luogo di destinazione finale.   

Lo sviluppo della casa prefabbricata

Questo genere di abitazione è recentemente salita alla ribalta nel nostro paese dopo anni di diffidenze.

Ha preso recentemente piede soprattuto per quanto riguarda l’ambito edilizio residenziale, cioè dedicato alle abitazioni private.

Infatti per l’edilizia industriale, questa tecnologia costruttiva era già da anni sfruttata e apprezzata.

Fino a poco tempo fa, la parola casa prefabbricata evocava nel cliente privato l’immagine dei bungalow in legno da campeggio o i container per le emergenze.

Con il fiorire di aziende anche locali specializzate nella loro costruzione e con architetti ed ingegneri esperti del settore, si sta scoprendo la loro affidabilità e sicurezza.

Andiamo adesso a capire i pro e i contro di questa tecnologia costruttiva e abitativa.

PRO

  • Le case prefabbricate hanno un alto valore tecnologico
  • Sono eco-sostenibili
  • Rispetto all’edificazione standard di un’abitazione, i costi sono sempre sotto controllo, in quanto la costruzione modulare prefabbricata esce dall’azienda quasi totalmente pronta al montaggio sul terreno scelto (e debitamente preparato ad accoglierla).   Il preventivo di fabbrica è comprensivo di tutte le spese (dalla progettazione, alla creazione, al trasporto, al montaggio finale) e quindi l’abitazione viene consegnata “chiavi in mano” al prezzo pattuito in fase di progettazione
  • Sono costruzioni antisismiche, grazie proprio alla loro tecnologia basata all’ingegneria sismica e quindi, vista la conformazione del nostro paese, molto adatte al territorio
  • In fase di progettazione, permettono una varietà di scelta per i materiali di costruzione (in legno, in cemento e laterizio, in vetro e metallo, etc.)
  • Infine, uno dei fattori “pro” più significativi è quello delle tempistiche di realizzazione ridotte, rispetto ad un tempo medio-alto degli standard, consentendo di avere un’abitazione pronta ad accogliere i proprietari in 2-3 mesi. Questo aspetto poi può variare a seconda del progetto e della sua complessità

CONTRO

Quando si ha a che fare con le abitazioni prefabbricate, bisogna innanzitutto avere le idee chiare in fase di progettazione.  

  • Essendo generalmente una costruzione “a moduli fissi”, questa successivamente non può essere modificata e quindi i mq di progetto devono esser ben calcolati e studiati.   Le pareti interne non potranno essere aperte o spostate in base ad un uso diverso degli spazi, come invece si può fare con l’abbattimento di tramezzi o pareti non portanti nelle classiche abitazioni moderne
  • Genericamente la casa prefabbricata proprio per la sua tecnologia costruttiva ha uno standard di dimensionamento dell’edificio, ne troppo piccolo e nemmeno troppo sviluppato in altezza (su più di due livelli)
  • Il progetto classico di una casa prefabbricata, oltre ad avere la sua realizzazione delle parti in aziende esterne, e costituito anche dalla realizzazione di un “appoggio” in loco corretto e funzionale alla struttura che ci andrà sopra.   Generalmente bisogna contattare un’azienda esterna a quella della casa per la costruzione di una base con tutti gli allacci energetici pronti per essere poi collegati alla casa.   Quindi l’ambiente dove sorgerà l’abitazione si dovrà adattare alla rigorosa disposizione costruttiva dell’immobile prefabbricato e non viceversa rispetto ad una progettazione classica che è maggiormente malleabile e adattabile all’ambiente circostante
  • A livello di progetto, non consentono l’estrema personalizzazione degli spazi e della forma finale della casa che invece permette una progettazione architettonica standard.
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Cosa si intende per vani catastali di un immobile?


 

Cosa si intende per vani catastali di un immobile?

 

Negli annunci immobiliari dei privati o delle agenzie, spesso, si notano differenze di considerazione e di conteggio dei vani catastali di un immobile. Questa confusione, tra l’altro,  è accentuata se si guarda anche la definizione di “vani catastali” degli enti statali per il calcolo degli spazi e delle tasse sugli immobili.

Ci sono, tuttavia, leggi e regole a cui far riferimento per diradare i nostri dubbi in merito ai vani catastali.

Va fatto, anzitutto, un importante preambolo e cioè che il numero dei vani  non corrisponde al numero dei locali fisici presenti in un immobile. In altre parole, non ogni singola stanza della casa può essere considerata un vano catastale.

Le principali norme per la definizione dei vani catastali a cui far riferimento, sono quelle del d.l.652/39 e soprattutto del d.p.r. 1142/49 che affermano testualmente:

Si considera vano utile quello che ha destinazione principale (camera, stanza, salone, galleria e simili), nell’uso ordinario della unità immobiliare. 

d.p.r. 1142/49  – art.45

Si considerano vani accessori quelli necessari al servizio o al disimpegno dei vani principali (latrine, bagni, dispense, ripostiglio, veranda, ingresso, corridoio e simili), nonché’ quelli che, pur non essendo strettamente necessari alla utilizzazione dei vani principali, ne integrano la funzione (soffitte, cantine, bucatai, spanditoi, stalle, granai, porcili, pollai e simili).   Sono compresi fra gli accessori quelli che, pur avendo destinazione principale nell’uso ordinario dell’unità immobiliare, hanno superficie minore di quella minima prestabilita in ogni zona censuaria per ciascuna categoria e classe.

d.p.r. 1142/49  – art.46

Per esempio, la cucina è considerata vano utile, qualunque ne sia la superficie, purché’ sia fornita degli impianti relativi alla sua speciale destinazione nel modo ordinario per la categoria e classe cui appartiene l’unità immobiliare.

d.p.r. 1142/49  – art.46

Quindi, secondo la corretta definizione, i vani catastali principali sono:

  • camere (che possono essere da letto o di altra destinazione)
  • soggiorno;
  • salone;
  • cucina.

Di conseguenza, i vani accessori – cioè quelli non calcolati in sede di annunci o descrizioni –  sono:

  • bagni;
  • corridoi;
  • ingressi;
  • ripostigli;
  • cantine.
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Chi paga le spese condominiali in Affitto?


Ho preso in affitto un appartamento in un grande condominio e vorrei sapere chi paga le spese condominiali in affitto, io o il proprietario?

Per scoprire chi paga le spese condominiali in affitto, si deve riguardare la quota condominiale.

Questa quota viene richiesta per il mantenimento dei beni e dei servizi delle aree comuni di un condominio.

La ripartizione delle spese condominiali tra i condomini dello stabile è regolamentata dagli art. dal 1123 al 1126 del codice civile.

Queste spese vengono calcolate secondo diversi parametri e gradi di importanza e di fruizione dei servizi del condominio. In base a questi criteri le spese di condominio si dividono in due categorie:

  • Le spese di Conservazione;
  • Le spese di Esercizio o di uso.

Le prime, spese di conservazione, sono obbligatoriamente da pagare per tutti i condomini proprietari.

Le seconde,  spese di esercizio o di uso, sono destinate a chi sfrutta quel determinato servizio e si calcolano in base alla  percentuale di sfruttamento.

Oltre a questa distinzione di spese per il “mantenimento e manutenzione” del condominio, si deve anche fare un’importante distinzione tra le spese condominiali di carattere ordinario o straordinario.

  • Le spese condominiali ordinarie possono variare dal corretto funzionamento degli ascensori, pulizia delle scale, consumi condominiali di acqua, elettricità, illuminazione e possibile riscaldamento, manutenzione dei giardini comuni, etc.
  • Le spese condominiali straordinarie sono, invece, quelle spese che avvengono in casi di lavori urgenti al condominio o comunque di lavori non ordinari. Un esempio può essere il rifacimento del tetto o della facciata, il cambio o inserimento di un nuovo impianto di ascensori, il cambio della caldaia condominiale, etc.

Volendo, in sintesi, rispondere alla domanda sulla ripartizione delle spese condominiali tra l’inquilino e il proprietario,  dobbiamo basarci sulla legge 392/78 del codice civile sulla locazione degli immobili urbani.

E’  il conduttore (inquilino) che deve pagare le spese condominiali di carattere ordinario, mentre al locatore proprietario dell’immobile, spetta il pagamento delle spese straordinarie.

Resta, comunque possibile un accordo tra le parti in fase di stipula del contratto di affitto, per una diversa ripartizione di queste spese, in modi e modalità differenti.

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