Archivio degli autori Massimo Orsi

Isolamento Termico: che cos’è e a cosa serve?

Ho appena acquistato un immobile e l’impresa edile che lo ristruttura mi ha indicato tra le cose da rifare anche l’isolamento termico della casa.

In che cosa consiste e a cosa serve ?


L’isolamento termico è uno dei fattori più importanti all’interno della realizzazione o ristrutturazione di una casa. Attraverso l’isolamento qualsiasi edificio è in grado di non disperdere inutilmente, verso l’esterno, la temperatura prodotta al suo interno.

Isolare la casa è importante per garantire comfort e risparmio energetico. L’isolamento consente, infatti, di utilizzare molta meno energia per raggiungere la temperatura desiderata in casa, che sia caldo o che sia freddo.

L’isolamento termico è, quindi, volto principalmente a contenere il calore all’interno della casa.

Per la protezione dal caldo estivo è più indicato usare il termine di schermatura dal calore.

LE NORMATIVE

L’importanza dell’isolamento termico è stato anche evidenziato dalle normative sul risparmio energetico (Decreto Legge 192/2005 e integrazione 311/2006).

Questi decreti legge hanno definito delle prestazioni energetiche minime, ad esempio nella realizzazione e gestione di un progetto di architettura “green” ecosostenibile.

TIPOLOGIE DI ISOLAMENTO TERMICO

Per effettuare l’isolamento termico, si può scegliere tra una realizzazione esterna o interna all’edificio.

ISOLAMENTO ESTERNO

L’isolamento esterno, di solito, prevede la realizzazione di un  “cappotto”, cioè il montaggio di pannelli isolanti esterni alla parete.

Altro metodo usato per isolare esternamente un immobile è quello della posa di un intonaco termoisolante.

Questo tipo di intonaco è l’ideale per le situazioni in cui diversi impedimenti non permettono la posa del cappotto isolante.

ISOLAMENTO INTERNO

Isolare le pareti con un rivestimento interno è un’ottima soluzione quando non è possibile realizzare un cappotto esterno, ad esempio per:

  • problemi condominiali;
  • costi eccessivi.

L’isolamento interno è realizzato tramite l’utilizzo di pannelli isolanti per pareti interne.

I pannelli Isolanti sono posizionati dentro le mura dell’edificio, soprattutto nella zona Nord, in quanto quella maggiormente esposta al vento e al freddo.

Questi interventi possono essere realizzati sia da imprese edili o in modalità “fai da te”, con soluzioni e materiali tecnicamente e professionalmente adatti.

MATERIALI UTILIZZATI

I materiali utilizzati per realizzare l’isolamento termico “a cappotto” possono essere suddivisi in due categorie:

MATERIALI NATURALI

  • Fibra di Legno
  • Lana di Legno
  • Sughero
  • Lana di Roccia
  • Lana di vetro

MATERIALI SINTETICI

  • Polistirene
  • Polistirolo

In conclusione esistono molteplici tecnologie e materiali per avere un immobile ben coibentato e queste vanno valutate singolarmente per ogni progetto e il luogo dove questo viene realizzato.

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La Prevenzione Sismica: che cos’è e come farla?


Voglio acquistare una piccola casa in un borgo medioevale in Umbria e, visto il territorio a rischio terremoti, volevo avere maggiori informazioni riguardo la prevenzione sismica dell’immobile.

Che cos’è e come si realizza?


La prevenzione sismica è un metodo di salvaguardia e controllo antisismico dedicato agli edifici già esistenti.

Un terremoto è un fenomeno naturale improvviso ma le cui conseguenze oggi possono essere rese meno dannose adottando misure di prevenzione che rendano più sicuri gli edifici.  

In un Paese ad alto rischio sismico come il nostro, la prima cosa da conoscere e, dove necessario migliorare, è il grado di sicurezza degli immobili.

Il tutto attraverso adeguate misure antisismiche

La bellezza e allo stesso tempo la criticità del nostro bel paese sta tutta nel fatto che, ad oggi, continuiamo ad abitare e utilizzare edifici di vecchia concezione e realizzazione, soprattutto nei centri storici e nei piccoli borghi. 

Proprio per questo, il primo passo di questo genere di prevenzione da terremoti è la diagnosi degli edifici esistenti.

Solo attraverso questi controlli tecnici è possibile conoscere le esigenze dell’immobile interessato.

L’ Ordinanza 3274 (OPCM n. 3274 del 2003) ha introdotto la diagnosi per la prevenzione sismica.

Quest’ordinanza, obbliga valutazioni sismiche sul patrimonio edilizio nazionale per conoscere le reali condizioni delle costruzioni già presenti, prima di pianificare e progettare qualsiasi intervento.

I professionisti incaricati per effettuare la diagnosi preventiva antisismica, sono gli architetti e gli ingegneri esperti in campo edilizio.

Con i risultati di questo primo step preventivo, i tecnici saranno in grado di scoprire le criticità dell’edificio.

In base a questi risultati potranno poi procedere alla definizione di un progetto e in fine alla realizzazione dei lavori per la prevenzione sismica dell’immobile.


Giornata della Prevenzione Sismica

Per promuovere l’importanza della di questo tipo di prevenzione sugli immobili, grazie alla fondazione Inarcassa, il Consiglio Nazionale degli Ingegneri e il Consiglio Nazionale degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori, è nata la giornata nazionale della prevenzione sismica, il 20 ottobre di ogni anno.

In quest’ottica, è stato scelto novembre come il mese della prevenzione sismica.

A novembre è quindi possibile richiedere una visita tecnica da parte di un professionista qualificato.

Il tecnico incaricato verrà ad effettuare una prima diagnosi sullo stato dell’immobile controllato.

Per maggiori informazioni si può consultare il sito www.giornataprevenzionesismica.it

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Visura Catastale: che cos’è e a cosa serve?


Ho messo in vendita, come privato, la mia casa e spesso i possibili acquirenti mi chiedono la visura catastale.   

Che cos’è e a cosa serve?


La visura catastale è un documento tecnico dove sono riportati i dati identificativi di un bene immobiliare, sia esso un terreno o un fabbricato. 

Come viene descritto nel sito web dell’agenzia delle entrate:

La visura catastale consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali e permette di acquisire:

– i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati)

– i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili

– i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane   (planimetrie)

– le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale

– l’elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica)

– gli atti di aggiornamento catastale.

Esistono due tipi di sezioni catastali: il Catasto terreni (CT), e il Catasto edilizio urbano (CEU)


A cosa serve?

Per richiedere una visura catastale occorrerà conoscere: 

  • gli identificativi catastali (visura per immobile)
  • l’intestatario (visura per nominativo) 
  • l’ubicazione (visura per indirizzo)

Per dati identificativi degli immobili si intendono la provincia, il comune, il foglio di mappa, la particella, la sezione censuaria (se presente) e l’eventuale subalterno.

La visura catastale può essere richiesta in un qualsiasi sportello dell’Agenzia delle Entrate, sezione Territorio, o anche usufruendo dei servizi online dell’agenzia delle Entrate. 

Il servizio è gratuito se viene richiesto dal titolare del bene, mentre negli altri casi si applica il tributo di un euro per ogni consultazione di unità immobiliare. 

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COME OTTENERE IL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ

 

Sto Vendendo la mia vecchia casa di campagna e il notaio scelto dagli acquirenti mi chiede di ottenere il Certificato di Agibilità. Cos’è e dove lo trovo?

Ottenere il certificato di agibilità è relativamente semplice.

Innanzi tutto, il certificato di agibilità è un documento che testimonia le  condizioni di agibilità della propria casa, in particolare attesta la salubrità, l’igiene e la sicurezza degli ambienti. Nel Certificato di Agibilità si valuta anche il risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati.

Il certificato di agibilità è obbligatorio in questi casi:

  • per le nuove costruzioni;
  • per gli edifici che hanno subito importanti ristrutturazioni;
  • in caso di vendita dell’edificio.

Come e dove ottenere il Documento

Per ottenere il Certificato di Agibilità dobbiamo presentare la richiesta allo Sportello Unico del proprio Comune. La richiesta va fatta in caso di necessità o al massimo 15 giorni dopo aver terminato i lavori. Ogni comune può richiedere altri documenti, oltre quelli stabiliti dal Testo Unico, per il rilascio del certificato, quindi, è importante informarsi prima.

La domanda viene accolta per “silenzio assenso” dopo 30 giorni dalla sua presentazione, o 60 giorni se la domanda viene presentata con una autodichiarazione del richiedente.

Nonostante il silenzio assenso, il Comune può, comunque,  incaricare un professionista per fare un sopralluogo e controllare la realtà di quanto dichiarato.

Certificato di Agibilità per compravendite o contratti di affitto

In caso di vendita, come dicevamo, è importante presentare il Certificato di Agibilità.

Se il documento  non è disponibile, è fondamentale ricordare che il contratto di compravendita è valido, ma l’acquirente ha il diritto di chiedere un risarcimento.

In questo caso, quindi, è utile fornire all’acquirente la prova dell’avvenuta richiesta del certificato al comune competente.

Nel caso di immobile in locazione, invece, l’assenza del certificazione di agibilità da al locatario il diritto di annullare il contratto, senza penali.

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Cos’è la Rendita Catastale e come si calcola?

 

Per la corretta compilazione della mia imposta sui redditi mi hanno richiesto la rendita catastale del mio appartamento appena acquistato. Cos’è e come si calcola?

 

La rendita catastale è il reddito che l’Agenzia delle Entrate (Agenzia del Territorio) attribuisce a ogni singolo bene immobile.

Come afferma la domanda stessa, questa rendita rappresenta la base fiscale su cui vengono calcolate le imposte (imposta sui redditi, IMU, imposta di registro, etc.).

Per la maggior parte delle unità immobiliari, il calcolo della rendita catastale avviene moltiplicando la consistenza dell’immobile per il corrispondente valore riportato nelle tariffe d’estimo.

Essa viene quindi definita a partire da due elementi:

1) Dimensione dell’immobile, espressa in vani catastali, metri quadrati o metri cubi

2) Estimo, ovvero un valore numerico assegnato all’immobile in base alla zona in cui è situato e alla sua destinazione d’uso.                                                                                                                                                     Le tariffe di estimo sono elaborate dall’Agenzia del Territorio in funzione del Comune, della zona censuaria, della categoria catastale e della classe di merito.

L’Agenzia delle Entrate suddivide il territorio in zone omogenee e gli immobili presenti in ciascuna zona sono poi ripartiti in categorie e classi.

Ad ogni unità immobiliare è poi associata la consistenza catastale, ovvero la dimensione dell’unità stessa, che come per le dimensioni dell’immobile, può essere espressa in vani, metri cubi o metri quadrati.

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L’attestato APE: che cos’è e come si ottiene?

 

Sto cercando di vendere la mia casa e, tra i documenti che mi sono stati richiesti per la compravendita di casa, c’è APE.  Che cos’è e come si ottiene l’APE?

 

L’APE è l’attestato che certifica la prestazione energetica degli immobili.

L’Ape è obbligatoria in caso di compravendita di immobili dal 1° Luglio 2009, mentre per le locazioni dal 1° Luglio 2010.

Negli annunci immobiliari, inoltre, è obbligatorio inserire anche gli indici di prestazione energetica (da G ad A4). E’ normale, quindi, che il notaio o l’agenzia immobiliare chiedano questo tipo di attestato.

L’attestato APE è anche  tra i documenti necessari per ottenere il Certificato di Agibilità di un edificio. La sua validità è, nella maggior parte dei casi, di 10 anni.

Per Ottenere l’attestato APE è necessario rivolgersi al Certificatore Energetico, un vero e proprio  “soggetto accreditato” che  ha conoscenze specifiche in materia di efficienza energetica. A ricoprire questo ruolo è, solitamente, un tecnico abilitato alla progettazione di edifici ed impianti come l’architetto, l’ingegnere ed il geometra. Queste figure professionali hanno, comunque, importanti responsabilità civili e penali a loro carico.

Ad accreditare questi professionisti sono le Regioni. A loro spetta, infatti, la gestione della formazione e della supervisione. Circa la metà delle regioni italiane, tuttavia, ancora deve adottare delle normative proprie e quindi la legge vigente è quella nazionale (D.Lgs. 192/05).

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La classe energetica influisce sul prezzo di vendita?

Sono in cerca di un appartamento da acquistare e vorrei sapere, la sua classe energetica può influire sul prezzo finale di vendita?

 

Ad oggi, il costo di un immobile è certamente influenzato dalla sua classe energetica.

Per rendere quanto piú reale e  facilmente spiegabile  questa differenza di costi, si possono portare due esempi:


Esempio 1 – Bilocale

Un esempio di prezzo calcolato in base alla sua classe energetica potrebbe essere costituito da un bilocale di circa 65 metri quadri in  una zona semicentrale.

Il prezzo medio per classe energetica applicato in quattro grandi città italiane (Milano, Roma, Torino, Firenze) dimostra che , se di classe A costa rispetto alla classe C il 29,18% in più a Firenze, il 21,68% in più a Roma, il 18,21% in più a Milano e il 17,50% in più a Torino.

Per la stessa tipologia d’immobile, la variazione di prezzo tra una classe C e una classe G è del 14,75% a Torino, dell’11,80% a Milano, del 7,79% a Roma e del 4,45% a Firenze. 


Esempio 2 – Villetta

Un’altro esempio da poter prendere in considerazione potrebbe essere quello di una villetta in buone condizioni di 140 metri quadri, in zona residenziale.

Se di classe A costa in più rispetto alla classe C il 18,79% a Roma, il 18,39% a Milano, il 18,14% a Firenze, il 5,69% a Torino.

Per la stessa tipologia d’immobile, la variazione di prezzo tra una classe C e una G è del 18,99% a Milano, del 15,57% a Torino, dell’11,32% a Roma e del 9,24% a Firenze.

 

Questa oscillazione dei prezzi è quindi dovuta si alla zona dove si trova l’immobile, ma soprattutto al fatto che come già spiegato nell’articolo sul “significato di classe energetica”, ad un maggior valore corrisponde una più alta classe energetica indice di risparmio, efficientismo energetico e di maggior tutela e rispetto dell’ambiente.


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Cos’è la Classe Energetica di un’abitazione?

Consultando gli annunci di vendite immobiliari, ho notato che nella descrizione degli immobili è presente la classe energetica. Che cos’è la classe energetica e a cosa serve?

La classe energetica degli edifici entra a far parte della normativa italiana a partire dal 2005, in seguito al DL 192/05 e le modifiche del DM 162/15.

Quindi, cos’è la classe energetica?

La classe Energetica di un immobile è, brevemente,  una valutazione fatta da un tecnico specializzato.

Il tecnico, geometra o ingegnere, indica in un documento chiamato Certificazione Energetica, la classe di appartenenza dell’edificio valutato.

Le certificazioni energetiche sono indispensabili per classificare le prestazioni energetiche di case e appartamenti.

Queste distinzioni si basano, in primo luogo, su parametri funzionali e strutturali al fine di determinare il consumo elettrico.

La classificazione energetica serve, dunque, a stabilire quanto consuma un edificio.

Grazie alla Classe Energetica, quindi, riusciamo a valutare quale impatto abbia un edificio sull’ambiente.

I parametri valutati vanno dalle caratteristiche strutturali dell’edificio, agli infissi, al fabbisogno stimato.

Elenchiamo, in particolare, i principali fattori che influenzano l’assegnazione della classe energetica a un edificio:

  • Impianti di illuminazione
  • Impianti di condizionamento
  • Isolamento termico
  • Esposizione al sole
  • Fotovoltaico

La suddivisione in classi avviene sulla base delle lettere dell’alfabeto e i numeri.

Si parte dalla classe A4, fino alla G per un totale, quindi, di 10 classi. Questa scala di lettere  classifica i consumi in ordine crescente a partire dalla A4.

Ad ogni modo, l’ obbligo della certificazione energetica è solo per alcune categorie:

Il principale motivo dell’esistenza della Classe Energetica è quello di ridurre lo spreco di energia e di contenere i consumi. 

La Classe Energetica, di conseguenza, permette di avere un metro di riferimento unico, ovviamente in termini di consumi, per la scelta dell’abitazione.

Il tutto, nella speranza di spingere i consumatori e il mercato ad adottare  soluzioni alternative a basso impatto ambientale.

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