Archivio per Categoria Immobiliare

Lo Spazio Comune Condominiale: è possibile acquistarlo?


Vivo da diversi anni in un condominio e volevo sapere se potrei acquistare quello che una volta era il vecchio spazio dedicato alla portineria per ricavarci uno studio personale.

È possibile acquistarlo essendo uno spazio comune condominiale?


Lo spazio comune condominiale è quel luogo, all’interno di un condominio, aperto all’utilizzo libero da parte di tutti i condomini. 

In questo caso specifico, lo spazio comune interessato è un locale precedentemente destinato ad uso portineria, ma può essere anche  una o più cantine condominiali inutilizzate, uno spazio di pianerottolo destinato a servire un solo appartamento con esclusione degli altri, etc.


COME ACQUISTARLO

In un condominio può accadere che uno o più condomini, o anche terze persone esterne, possano essere interessate ad acquistare la proprietà esclusiva di un’attuale spazio comune condominiale. 

Per procedere con l’acquisto è necessario che tutti i condomini aventi diritto siano d’accordo con la vendita.

È quindi necessario che anzitutto l’amministratore di condominio convochi l’assemblea condominiale.

Dopo la convocazione, poi, ogni condomino deve votare positivamente in merito alla decisione. 

La vendita potrà avvenire solo nel caso in cui l’assemblea raggiunga l’unanimità.

Nel caso si tratti di una parte comune necessaria (essenziale cioè alla stessa esistenza dell’edificio), e cosi definita nell’atto di compravendita.

Il futuro proprietario dovrà garantire il mantenimento del vincolo di destinazione a favore del Condominio.

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La Prevenzione Sismica: che cos’è e come farla?


Voglio acquistare una piccola casa in un borgo medioevale in Umbria e, visto il territorio a rischio terremoti, volevo avere maggiori informazioni riguardo la prevenzione sismica dell’immobile.

Che cos’è e come si realizza?


La prevenzione sismica è un metodo di salvaguardia e controllo antisismico dedicato agli edifici già esistenti.

Un terremoto è un fenomeno naturale improvviso ma le cui conseguenze oggi possono essere rese meno dannose adottando misure di prevenzione che rendano più sicuri gli edifici.  

In un Paese ad alto rischio sismico come il nostro, la prima cosa da conoscere e, dove necessario migliorare, è il grado di sicurezza degli immobili.

Il tutto attraverso adeguate misure antisismiche

La bellezza e allo stesso tempo la criticità del nostro bel paese sta tutta nel fatto che, ad oggi, continuiamo ad abitare e utilizzare edifici di vecchia concezione e realizzazione, soprattutto nei centri storici e nei piccoli borghi. 

Proprio per questo, il primo passo di questo genere di prevenzione da terremoti è la diagnosi degli edifici esistenti.

Solo attraverso questi controlli tecnici è possibile conoscere le esigenze dell’immobile interessato.

L’ Ordinanza 3274 (OPCM n. 3274 del 2003) ha introdotto la diagnosi per la prevenzione sismica.

Quest’ordinanza, obbliga valutazioni sismiche sul patrimonio edilizio nazionale per conoscere le reali condizioni delle costruzioni già presenti, prima di pianificare e progettare qualsiasi intervento.

I professionisti incaricati per effettuare la diagnosi preventiva antisismica, sono gli architetti e gli ingegneri esperti in campo edilizio.

Con i risultati di questo primo step preventivo, i tecnici saranno in grado di scoprire le criticità dell’edificio.

In base a questi risultati potranno poi procedere alla definizione di un progetto e in fine alla realizzazione dei lavori per la prevenzione sismica dell’immobile.


Giornata della Prevenzione Sismica

Per promuovere l’importanza della di questo tipo di prevenzione sugli immobili, grazie alla fondazione Inarcassa, il Consiglio Nazionale degli Ingegneri e il Consiglio Nazionale degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori, è nata la giornata nazionale della prevenzione sismica, il 20 ottobre di ogni anno.

In quest’ottica, è stato scelto novembre come il mese della prevenzione sismica.

A novembre è quindi possibile richiedere una visita tecnica da parte di un professionista qualificato.

Il tecnico incaricato verrà ad effettuare una prima diagnosi sullo stato dell’immobile controllato.

Per maggiori informazioni si può consultare il sito www.giornataprevenzionesismica.it

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TINY HOUSE: Che tipo di abitazioni sono e perché acquistarle?


Ho appena acquistato un piccolo lotto di terreno edificabile dove vorrei realizzare un’abitazione a basso costo.

Nelle mie ricerche ho scoperto l’esistenza di piccole case prefabbricate chiamate Tiny House.

Come sono fatte e che caratteristiche hanno?


Le Tiny House, sono delle micro case prefabbricate che reinterpretano la concezione di spazio abitativo e lo modificano radicalmente, puntando più sulla qualità piuttosto che sulla quantità. 

La casa rimane sempre il posto nel quale tornare a fine giornata, nel quale ospitare e ricevere amici e parenti, ma si è trasformata, in questi ultimi decenni, in un luogo transitorio, per molti da cambiare più volte nel corso della vita a causa delle esigenze lavorative o familiari.

Oltre a questo, l’importante ridimensionamento del nucleo familiare, con pochi figli a carico, ha portato a una drastica riduzione degli spazi abitativi, con la costruzione di appartamenti di metrature ridotte e una grande diffusione di monolocali o bilocali.

In questo nuovo contesto socio-culturale, il mercato immobiliare è sensibilmente cambiato adattandosi alle nuove richieste del mercato, con l’introduzione di nuove tipologie abitative come le Tiny House.

Le Tiny House, sia per i costi di costruzione e di mantenimento, che per il senso ecologico e la coscienza ambientale, stanno avendo sempre più presa soprattutto su di una clientela giovane.

Alla base della filosofia di questa tipologia di abitazioni sta la domanda “Perché costruire una casa enorme quando si può avere la stessa comodità, con costi ridotti e minor impatto ambientale, in case estremamente più piccole?”


BENEFICI DELLE TINY HOUSE

Semplificazione

Dovendo garantire tutte le comodità in spazi ristretti, bisogna eliminare il superfluo. 

Ogni angolo ha la sua funzionalità ed è pensato appositamente per essa.

Nel loro essere “micro”, le Tiny House contengono tutto ciò che veramente serve, non concedendo spazio al superfluo.

Autosufficienza

Le Tiny House forniscono energia elettrica, acqua e riscaldamento senza l’uso obbligatorio di una connessione alla rete locale di distribuzione energetica.

Questo è possibile grazie a particolari sistemi che sfruttano l’energia solare ed eolica, a sistemi di raccolta e ad apparecchi per la depurazione dell’acqua.

Mobilità

Le Tinny House offrono la possibilità di spostarsi ovunque si voglia, come fossero semplici rimorchi o roulotte.

Economicità

Le Tiny House, non dovendo dipendere da nient’altro che da sé stesse, possono definirsi come le case più economiche al mondo

È infatti possibile costruire la propria “micro casa” a basso costo, senza più preoccupazioni di mutuo e bollette energetiche, in quanto autosufficienti.

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Il Certificato di Agibilità: che cos’è e a cosa serve?


Sto vendendo una casa ereditata dai mei genitori e l’agenzia immobiliare mi ha richiesto tra i vari documenti, il certificato di agibilità.   

Che cos’è e a cosa serve ?


Il certificato di agibilità, è un documento che garantisce le condizioni principali di vivibilità e di rispetto delle norme vigenti dell’edificio.

Come definito nel art. 24 comma 1 del testo unico edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune e attesta:

La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.

Il certificato di agibilità va richiesto dal proprietario dell’immobile per:

1) Le nuove costruzioni

2) Le ricostruzioni o soprelevazioni, totali o parziali

3) Gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni già sopra citate al comma 1.

La richiesta per avere il certificato di agibilità va presentata allo Sportello Unico del Comune di pertinenza, entro 15 giorni dal termine dei lavori.

Questa domanda va corredata da una serie di documenti che possono variare da comune a comune, tra i quali: 

  • Il certificato di collaudo statico
  • Il certificato della regione che attesta la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche 
  • Dichiarazione di conformità delle opere realizzate in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche

Trascorsi 30 giorni la domanda si intende accolta per il silenzio assenso.

Nel caso in cui tale parere sia sostituito da un’autodichiarazione del richiedente, invece, il termine sale a 60 giorni.

Durante questo periodo, tuttavia, è possibile che il Comune effettui un sopralluogo per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati.


In caso di vendita

Nel caso di vendita di un immobile, il certificato di agibilità è tra i documenti che bisogna presentare al compratore, o che quest’ultimo è tenuto a richiedere.

Con immobili di nuova costruzione o di recente ristrutturazione, il certificato di agibilità potrebbe non essere disponibile. 

In questo caso si fornisce all’acquirente la prova dell’avvenuta istanza. 

L’assenza del certificato di agibilità in fase di vendita di un immobile, non annulla il contratto d’acquisto.

Tuttavia questa mancanza rappresenta un danno per l’acquirente, che ha diritto a chiedere un risarcimento. 


In caso di affitto

Nel caso di immobile in locazione, invece, l’assenza della certificazione di agibilità conferisce a colui che prende in affitto un immobile, la possibilità di annullare il contratto senza penali.

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Visura Catastale: che cos’è e a cosa serve?


Ho messo in vendita, come privato, la mia casa e spesso i possibili acquirenti mi chiedono la visura catastale.   

Che cos’è e a cosa serve?


La visura catastale è un documento tecnico dove sono riportati i dati identificativi di un bene immobiliare, sia esso un terreno o un fabbricato. 

Come viene descritto nel sito web dell’agenzia delle entrate:

La visura catastale consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali e permette di acquisire:

– i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati)

– i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili

– i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane   (planimetrie)

– le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale

– l’elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica)

– gli atti di aggiornamento catastale.

Esistono due tipi di sezioni catastali: il Catasto terreni (CT), e il Catasto edilizio urbano (CEU)


A cosa serve?

Per richiedere una visura catastale occorrerà conoscere: 

  • gli identificativi catastali (visura per immobile)
  • l’intestatario (visura per nominativo) 
  • l’ubicazione (visura per indirizzo)

Per dati identificativi degli immobili si intendono la provincia, il comune, il foglio di mappa, la particella, la sezione censuaria (se presente) e l’eventuale subalterno.

La visura catastale può essere richiesta in un qualsiasi sportello dell’Agenzia delle Entrate, sezione Territorio, o anche usufruendo dei servizi online dell’agenzia delle Entrate. 

Il servizio è gratuito se viene richiesto dal titolare del bene, mentre negli altri casi si applica il tributo di un euro per ogni consultazione di unità immobiliare. 

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Acquisto di una nuda proprietà: quali sono i costi?


Sono interessato ad acquistare un immobile in vendita come nuda proprietà.

Prima di fare un offerta, vorrei sapere, quali sono i costi e come sono calcolati?


L’acquisto di una nuda proprietà è considerato da molti come il miglior investimento in ambito immobiliare a lungo termine, e non a caso ha avuto un boom di richieste in questo periodo economico.

Il significato di nuda proprietà è già stato espresso in un nostro precedente articolo ma può essere qui sinteticamente spiegato, dal punto di vista del venditore, come:

“cedere la propria abitazione ad un valore minore dell’immobile, mantenendo però l’usufrutto a vita di questo. Chi acquista è quindi obbligato a lasciare l’immobile ad uso esclusivo dell’ex proprietario, che può continuare ad abitarci e ad utilizzarlo avendo comunque l’obbligo di mantenere l’abitazione nelle medesime condizioni di quando è stato effettuato l’atto di compravendita.”

Chi, quindi, detiene l’usufrutto ha alcuni doveri da tenere presenti:

  • Deve mantenere l’immobile in buono stato, occupandosi di tutte le spese di gestione, amministrazione e manutenzione ordinaria
  • Non può modificare la destinazione economica del bene
  • Deve occuparsi del pagamento delle imposte che incombono sul reddito dato dal bene
  • Non può lasciare in eredità l’usufrutto, che appunto termina alla sua morte, tranne che si tratti di una persona sposata e in regime di comunione dei beni con il proprio coniuge. In questo caso, l’usufrutto passera al coniuge ancora in vita.

Riassumendo quindi sia aspetti positivi che negativi dell’affare, chi detiene la nuda proprietà vede così ridimensionato il suo diritto sull’immobile, ma si esenta di quasi tutti gli oneri di gestione del bene, avendo in carico solo le spese di manutenzione straordinaria e le imposte sulla proprietà.


I COSTI DI ACQUISTO DI UNA NUDA PROPRIETÀ

Ne consegue che per l’acquisto di una nuda proprietà, maggiori aspettative di vita rappresentano un prezzo più basso che il possibile venditore/usufruttuario può richiedere all’acquirente.

Per la valutazione della nuda proprietà (comunque dipendente dal prezzo scelto dal venditore), esistono delle tabelle stilate dal fisco e utilizzate per calcolare le imposte.

Queste tabelle sono basate sull’età di colui che vende e possono essere utilizzate per stabilire il prezzo indicativo da richiedere.

I valori in tabella sono indicati in percentuale (%)

Un esempio potrebbe essere quello di un possibile venditore/usufruttuario con un’età compresa tra i 70 e i 72 anni che vuole vendere la sua abitazione stimata 100.000 euro.

Si calcola, quindi, come valore della nuda proprietà un prezzo di 60.000 euro e cioè un 40% in meno rispetto al prezzo reale.

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Costi di Compravendita: quali sono?


Io e mia moglie vorremmo acquistare un appartamento ma non sappiamo bene i costi di una compravendita immobiliare.

Quali sono e come si calcolano?


I costi di compravendita dipendono da diversi fattori, ma è importante considerarne tutte le parti in modo da avere sempre sotto controllo la spesa complessiva, evitando brutte sorprese dell’ultimo minuto.

Quando si vuole acquistare una casa, le imposte che deve pagare l’acquirente dipendono da diversi fattori.

Prima di tutto bisogna vedere se il venditore è un privato oppure un’impresa ma soprattutto se l’acquisto avviene con l’utilizzo del bonus prima casa che altro non è che un’agevolazione fiscale.

ACQUISTO COME PRIMA CASA

DA PRIVATO VENDITORE

Acquistando da un venditore privato o comunque da un’impresa esente dal pagamento dell’IVA, si può usufruire dei benefici fiscali prima casa, con costi di compravendita minori.

In questo caso bisognerà pagare le seguenti imposte:

  • Imposta di registro proporzionale del 2% del valore catastale dell’immobile. Questa è un’imposta indiretta, che colpisce il trasferimento di ricchezza come in questo caso per l’acquisto di una casa. L’imposta di registro è dovuta nel caso si voglia registrare una scrittura pubblica o privata.
  • Imposta ipotecaria fissa di 50 euro. È un tipo di imposta che colpisce il trasferimento di proprietà di un immobile e vale nei casi di iscrizione, trascrizione, annotazione e rinnovazione presso i pubblici registri immobiliari.
  • imposta catastale fissa di 50 euro. È dovuta per le volture catastali a seguito del trasferimento di immobili.

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DA IMPRESA VENDITRICE

Il discorso cambia invece quando il venditore non è più un privato ma è un’impresa di costruzione soggetto ad IVA.  

Tenendo conto sempre della presenza del bonus prima casa, i valori applicati ai costi di compravendita saranno diversi e si avrà:

  • Iva ridotta al 4%
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  •  imposta catastale fissa di 200 euro

ACQUISTO COME SECONDA CASA

Acquistando una seconda casa, i costi di compravendita saranno maggiori e, come per l’acquisto prima casa, varieranno tra venditore privato o impresa venditrice.

DA PRIVATO VENDITORE

  •  Non devi versare l’IVA, ma l’imposta di registro, pari al 9% del valore catastale dell’immobile
  • Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • Imposta catastale fissa di 50 euro

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DA IMPRESA VENDITRICE

  • IVA del 10% del valore catastale dell’immobile
  • Imposta di registro del 9% del valore catastale dell’immobile
  • Imposta catastale fissa di 50 Euro
  •  Imposta ipotecaria fissa di 50 Euro

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Se la seconda casa è un immobile di lusso, si applica l’aliquota IVA ordinaria del 22%. 

In questo caso, la Legge di Bilancio viene in aiuto, diminuendo l’IVA del 2,2% per tutto il 2019

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Donazione Immobiliare: che cos’é e come si fà?

Sono un nonno che vuole donare un immobile a suo nipote, come posso fare?

La Donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una persona arricchisce l’altra, disponendo a suo favore di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.

Poiché una volta conclusa è di norma irrevocabile ad opera di una delle parti, per la donazione è essenziale la forma del contratto.

Questo deve essere concluso sotto il controllo del notaio per atto pubblico alla presenza di due testimoni. 

È opportuno quindi farsi consigliare dal notaio che potrà indicare le soluzioni giuridiche più adatte ad evitare futuri, dolorosi contenziosi familiari e rilevanti problemi di commerciabilità dei beni donati.

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Atto prima casa: quant’è la spesa notarile?

Voglio acquistare la mia prima casa e volevo sapere: quant’è la spesa per l’atto notarile?

Il contratto di acquisto di un immobile usufruendo della agevolazione prima casa sconta l’imposta di registro nella misura del 2% che viene calcolata utilizzando come base imponibile il valore catastale dell’immobile.

Questo valore immobiliare si ottiene moltiplicando la rendita catastale ad esso attribuita per un coefficiente prestabilito di 115,5.

L’atto prima casa conta inoltre le imposte ipotecaria e catastale fisse nella misura di Euro 50,00 ciascuna oltre oneri, spese notarili e Iva.

Se si acquista da una società costruttrice (e non da un privato) si paga l’Iva nella misura agevolata del 4% sul prezzo della compravendita e le imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse nella misura di Euro 200,00 ciascuna oltre oneri, spese notarili e Iva.

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Che cos’è il Credito D’Imposta?

Volevo acquistare una nuova casa e ho sentito parlare di un aiuto fiscale chiamato Credito D’Imposta che potrei sfruttare a mio favore. Che cos’è?

La legge concede un beneficio fiscale (il CREDITO DI IMPOSTA) a chi compra una ulteriore prima casa dopo aver comprato in passato “un’altra prima casa” a condizione però che quest’ultima (vecchia casa) sia alienata o entro l’anno precedente o entro l’anno successivo rispetto all’acquisto della nuova prima casa.

Quando si usa l’espressione “prima casa” si intende un immobile relativamente al quale si chiede di poter usufruire della agevolazione prima casa.

Il credito d’imposta è quindi un beneficio personale pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all’imposta dovuta in relazione al secondo acquisto.

Può essere utilizzato nei seguenti modi:

  • in diminuzione dell’imposta di registro proporzionale dovuta in relazione al nuovo acquisto
  • se il secondo acquisto è soggetto ad Iva il credito d’imposta prima casa non può essere utilizzato per compensare l’Iva dovuta
  • per l’intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
  • in diminuzione dell’IRPEF

Il credito d’imposta non dà luogo a rimborsi per espressa previsione normativa.

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