Archivio per Categoria Immobiliare

Il Certificato di Agibilità: che cos’è e a cosa serve?


Sto vendendo una casa ereditata dai mei genitori e l’agenzia immobiliare mi ha richiesto tra i vari documenti, il certificato di agibilità.   

Che cos’è e a cosa serve ?


Il certificato di agibilità, è un documento che garantisce le condizioni principali di vivibilità e di rispetto delle norme vigenti dell’edificio.

Come definito nel art. 24 comma 1 del testo unico edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune e attesta:

La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.

Il certificato di agibilità va richiesto dal proprietario dell’immobile per:

1) Le nuove costruzioni

2) Le ricostruzioni o soprelevazioni, totali o parziali

3) Gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni già sopra citate al comma 1.

La richiesta per avere il certificato di agibilità va presentata allo Sportello Unico del Comune di pertinenza, entro 15 giorni dal termine dei lavori.

Questa domanda va corredata da una serie di documenti che possono variare da comune a comune, tra i quali: 

  • Il certificato di collaudo statico
  • Il certificato della regione che attesta la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche 
  • Dichiarazione di conformità delle opere realizzate in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche

Trascorsi 30 giorni la domanda si intende accolta per il silenzio assenso.

Nel caso in cui tale parere sia sostituito da un’autodichiarazione del richiedente, invece, il termine sale a 60 giorni.

Durante questo periodo, tuttavia, è possibile che il Comune effettui un sopralluogo per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati.


In caso di vendita

Nel caso di vendita di un immobile, il certificato di agibilità è tra i documenti che bisogna presentare al compratore, o che quest’ultimo è tenuto a richiedere.

Con immobili di nuova costruzione o di recente ristrutturazione, il certificato di agibilità potrebbe non essere disponibile. 

In questo caso si fornisce all’acquirente la prova dell’avvenuta istanza. 

L’assenza del certificato di agibilità in fase di vendita di un immobile, non annulla il contratto d’acquisto.

Tuttavia questa mancanza rappresenta un danno per l’acquirente, che ha diritto a chiedere un risarcimento. 


In caso di affitto

Nel caso di immobile in locazione, invece, l’assenza della certificazione di agibilità conferisce a colui che prende in affitto un immobile, la possibilità di annullare il contratto senza penali.

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Visura Catastale: che cos’è e a cosa serve?


Ho messo in vendita, come privato, la mia casa e spesso i possibili acquirenti mi chiedono la visura catastale.   

Che cos’è e a cosa serve?


La visura catastale è un documento tecnico dove sono riportati i dati identificativi di un bene immobiliare, sia esso un terreno o un fabbricato. 

Come viene descritto nel sito web dell’agenzia delle entrate:

La visura catastale consente la consultazione degli atti e dei documenti catastali e permette di acquisire:

– i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (terreni e fabbricati)

– i dati anagrafici delle persone, fisiche o giuridiche, intestatarie dei beni immobili

– i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane   (planimetrie)

– le monografie dei Punti Fiduciali e dei vertici della rete catastale

– l’elaborato planimetrico (elenco subalterni e rappresentazione grafica)

– gli atti di aggiornamento catastale.

Esistono due tipi di sezioni catastali: il Catasto terreni (CT), e il Catasto edilizio urbano (CEU)


A cosa serve?

Per richiedere una visura catastale occorrerà conoscere: 

  • gli identificativi catastali (visura per immobile)
  • l’intestatario (visura per nominativo) 
  • l’ubicazione (visura per indirizzo)

Per dati identificativi degli immobili si intendono la provincia, il comune, il foglio di mappa, la particella, la sezione censuaria (se presente) e l’eventuale subalterno.

La visura catastale può essere richiesta in un qualsiasi sportello dell’Agenzia delle Entrate, sezione Territorio, o anche usufruendo dei servizi online dell’agenzia delle Entrate. 

Il servizio è gratuito se viene richiesto dal titolare del bene, mentre negli altri casi si applica il tributo di un euro per ogni consultazione di unità immobiliare. 

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Acquisto di una nuda proprietà: quali sono i costi?


Sono interessato ad acquistare un immobile in vendita come nuda proprietà.

Prima di fare un offerta, vorrei sapere, quali sono i costi e come sono calcolati?


L’acquisto di una nuda proprietà è considerato da molti come il miglior investimento in ambito immobiliare a lungo termine, e non a caso ha avuto un boom di richieste in questo periodo economico.

Il significato di nuda proprietà è già stato espresso in un nostro precedente articolo ma può essere qui sinteticamente spiegato, dal punto di vista del venditore, come:

“cedere la propria abitazione ad un valore minore dell’immobile, mantenendo però l’usufrutto a vita di questo. Chi acquista è quindi obbligato a lasciare l’immobile ad uso esclusivo dell’ex proprietario, che può continuare ad abitarci e ad utilizzarlo avendo comunque l’obbligo di mantenere l’abitazione nelle medesime condizioni di quando è stato effettuato l’atto di compravendita.”

Chi, quindi, detiene l’usufrutto ha alcuni doveri da tenere presenti:

  • Deve mantenere l’immobile in buono stato, occupandosi di tutte le spese di gestione, amministrazione e manutenzione ordinaria
  • Non può modificare la destinazione economica del bene
  • Deve occuparsi del pagamento delle imposte che incombono sul reddito dato dal bene
  • Non può lasciare in eredità l’usufrutto, che appunto termina alla sua morte, tranne che si tratti di una persona sposata e in regime di comunione dei beni con il proprio coniuge. In questo caso, l’usufrutto passera al coniuge ancora in vita.

Riassumendo quindi sia aspetti positivi che negativi dell’affare, chi detiene la nuda proprietà vede così ridimensionato il suo diritto sull’immobile, ma si esenta di quasi tutti gli oneri di gestione del bene, avendo in carico solo le spese di manutenzione straordinaria e le imposte sulla proprietà.


I COSTI DI ACQUISTO DI UNA NUDA PROPRIETÀ

Ne consegue che per l’acquisto di una nuda proprietà, maggiori aspettative di vita rappresentano un prezzo più basso che il possibile venditore/usufruttuario può richiedere all’acquirente.

Per la valutazione della nuda proprietà (comunque dipendente dal prezzo scelto dal venditore), esistono delle tabelle stilate dal fisco e utilizzate per calcolare le imposte.

Queste tabelle sono basate sull’età di colui che vende e possono essere utilizzate per stabilire il prezzo indicativo da richiedere.

I valori in tabella sono indicati in percentuale (%)

Un esempio potrebbe essere quello di un possibile venditore/usufruttuario con un’età compresa tra i 70 e i 72 anni che vuole vendere la sua abitazione stimata 100.000 euro.

Si calcola, quindi, come valore della nuda proprietà un prezzo di 60.000 euro e cioè un 40% in meno rispetto al prezzo reale.

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Costi di Compravendita: quali sono?


Io e mia moglie vorremmo acquistare un appartamento ma non sappiamo bene i costi di una compravendita immobiliare.

Quali sono e come si calcolano?


I costi di compravendita dipendono da diversi fattori, ma è importante considerarne tutte le parti in modo da avere sempre sotto controllo la spesa complessiva, evitando brutte sorprese dell’ultimo minuto.

Quando si vuole acquistare una casa, le imposte che deve pagare l’acquirente dipendono da diversi fattori.

Prima di tutto bisogna vedere se il venditore è un privato oppure un’impresa ma soprattutto se l’acquisto avviene con l’utilizzo del bonus prima casa che altro non è che un’agevolazione fiscale.

ACQUISTO COME PRIMA CASA

DA PRIVATO VENDITORE

Acquistando da un venditore privato o comunque da un’impresa esente dal pagamento dell’IVA, si può usufruire dei benefici fiscali prima casa, con costi di compravendita minori.

In questo caso bisognerà pagare le seguenti imposte:

  • Imposta di registro proporzionale del 2% del valore catastale dell’immobile. Questa è un’imposta indiretta, che colpisce il trasferimento di ricchezza come in questo caso per l’acquisto di una casa. L’imposta di registro è dovuta nel caso si voglia registrare una scrittura pubblica o privata.
  • Imposta ipotecaria fissa di 50 euro. È un tipo di imposta che colpisce il trasferimento di proprietà di un immobile e vale nei casi di iscrizione, trascrizione, annotazione e rinnovazione presso i pubblici registri immobiliari.
  • imposta catastale fissa di 50 euro. È dovuta per le volture catastali a seguito del trasferimento di immobili.

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DA IMPRESA VENDITRICE

Il discorso cambia invece quando il venditore non è più un privato ma è un’impresa di costruzione soggetto ad IVA.  

Tenendo conto sempre della presenza del bonus prima casa, i valori applicati ai costi di compravendita saranno diversi e si avrà:

  • Iva ridotta al 4%
  • imposta di registro fissa di 200 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  •  imposta catastale fissa di 200 euro

ACQUISTO COME SECONDA CASA

Acquistando una seconda casa, i costi di compravendita saranno maggiori e, come per l’acquisto prima casa, varieranno tra venditore privato o impresa venditrice.

DA PRIVATO VENDITORE

  •  Non devi versare l’IVA, ma l’imposta di registro, pari al 9% del valore catastale dell’immobile
  • Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • Imposta catastale fissa di 50 euro

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DA IMPRESA VENDITRICE

  • IVA del 10% del valore catastale dell’immobile
  • Imposta di registro del 9% del valore catastale dell’immobile
  • Imposta catastale fissa di 50 Euro
  •  Imposta ipotecaria fissa di 50 Euro

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Se la seconda casa è un immobile di lusso, si applica l’aliquota IVA ordinaria del 22%. 

In questo caso, la Legge di Bilancio viene in aiuto, diminuendo l’IVA del 2,2% per tutto il 2019

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Donazione Immobiliare: che cos’é e come si fà?

Sono un nonno che vuole donare un immobile a suo nipote, come posso fare?

La Donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una persona arricchisce l’altra, disponendo a suo favore di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.

Poiché una volta conclusa è di norma irrevocabile ad opera di una delle parti, per la donazione è essenziale la forma del contratto.

Questo deve essere concluso sotto il controllo del notaio per atto pubblico alla presenza di due testimoni. 

È opportuno quindi farsi consigliare dal notaio che potrà indicare le soluzioni giuridiche più adatte ad evitare futuri, dolorosi contenziosi familiari e rilevanti problemi di commerciabilità dei beni donati.

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Atto prima casa: quant’è la spesa notarile?

Voglio acquistare la mia prima casa e volevo sapere: quant’è la spesa per l’atto notarile?

Il contratto di acquisto di un immobile usufruendo della agevolazione prima casa sconta l’imposta di registro nella misura del 2% che viene calcolata utilizzando come base imponibile il valore catastale dell’immobile.

Questo valore immobiliare si ottiene moltiplicando la rendita catastale ad esso attribuita per un coefficiente prestabilito di 115,5.

L’atto prima casa conta inoltre le imposte ipotecaria e catastale fisse nella misura di Euro 50,00 ciascuna oltre oneri, spese notarili e Iva.

Se si acquista da una società costruttrice (e non da un privato) si paga l’Iva nella misura agevolata del 4% sul prezzo della compravendita e le imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse nella misura di Euro 200,00 ciascuna oltre oneri, spese notarili e Iva.

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Che cos’è il Credito D’Imposta?

Volevo acquistare una nuova casa e ho sentito parlare di un aiuto fiscale chiamato Credito D’Imposta che potrei sfruttare a mio favore. Che cos’è?

La legge concede un beneficio fiscale (il CREDITO DI IMPOSTA) a chi compra una ulteriore prima casa dopo aver comprato in passato “un’altra prima casa” a condizione però che quest’ultima (vecchia casa) sia alienata o entro l’anno precedente o entro l’anno successivo rispetto all’acquisto della nuova prima casa.

Quando si usa l’espressione “prima casa” si intende un immobile relativamente al quale si chiede di poter usufruire della agevolazione prima casa.

Il credito d’imposta è quindi un beneficio personale pari all’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all’imposta dovuta in relazione al secondo acquisto.

Può essere utilizzato nei seguenti modi:

  • in diminuzione dell’imposta di registro proporzionale dovuta in relazione al nuovo acquisto
  • se il secondo acquisto è soggetto ad Iva il credito d’imposta prima casa non può essere utilizzato per compensare l’Iva dovuta
  • per l’intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
  • in diminuzione dell’IRPEF

Il credito d’imposta non dà luogo a rimborsi per espressa previsione normativa.

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Qual è la differenza tra Mutuo Fondiario e Mutuo Ipotecario?

Per l’acquisto di casa, in banca, ci hanno proposto il mutuo fondiario. Che differenza c’è tra il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario?


La maggior parte delle persone, quando decide di acquistare casa, si reca in banca e chiede un mutuo. Solo in questo momento scopre che è possibile avere due tipologie di finanziamento: il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario.

La scelta tra le due tipologie di mutuo casa, però, non è semplice perché, sebbene sottili, esistono delle differenze da conoscere per una scelta consapevole.

MUTUO FONDIARIO

Il Mutuo Fondiario è un finanziamento di medio o lungo termine;  la sua durata va da un anno fino a un massimo di trent’anni e prevede l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile a garanzia del credito da erogare.

Il mutuo fondiario è un finanziamento erogato esclusivamente per l’acquisto, la costruzione, la ristrutturazione della prima casa ovvero dell’abitazione principale del richiedente.

La somma rilasciata dalla banca per il mutuo fondiario non può oltrepassare l’80% del valore del bene ipotecato. Se il  mutuatario, quindi, avesse bisogno di una cifra maggiore, pari al 100% del valore dell’immobile, potrà ottenerla solo se fornisce all’istituto bancario un’ulteriore garanzia (ad esempio fideiussioni bancarie, polizze di assicurazione).

I vantaggi del Mutuo Fondiario

Ma quali sono i vantaggi derivanti da un mutuo di questo genere? Prima di tutto i tassi d’interesse passivi molto vantaggiosi. La loro percentuale si aggira sul 3-6%, di molto inferiore a quella applicata ai prestiti personali o a consumo fermi sull’8-13%.

Ricordiamo che gli interessi passivi rappresentano un costo per il cliente e sono, in pratica, quelli pagati alla banca che elargisce la somma richiesta. Costituiscono, dunque, il guadagno di quest’ultima.

Di norma per mettere a confronto le varie offerte bancarie dei mutui bisogna guardare a quanto ammonta il TAEG (il Tasso Annuo Effettivo Globale) che comprende il rimborso del capitale, gli interessi, le spese varie e le polizze assicurative. È il TAEG che dà il costo totale e annuale del mutuo da sottoscrivere.

In secondo luogo, chi opta per il mutuo fondiario avrà spese notarili ridotte e la durata lunga del finanziamento consente di godere di un regime fiscale agevolato.

In aggiunta, i mutuatari, una volta estinta la quinta parte del debito, hanno l’opportunità di ridurre la somma ipotecata.

Infine, possono estinguere anticipatamente il mutuo e una volta risolto il contratto, l’ipoteca sull’immobile viene cancellata in automatico, il che snellisce di molto le pratiche.

 

MUTUO IPOTECARIO

Il Mutuo Ipotecario è un finanziamento di medio o lungo termine con durata variabile da 5 a 30 anni e viene prevalentemente utilizzato per l’acquisto della casa, non importa se prima o seconda casa, se si tratti o meno dell’abitazione principale, può essere usato anche per altre finalità.

A differenza di quello fondiario, questo tipo di mutuo è sottoscritto per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile oppure per sostituire o rifinanziare mutui già esistenti con le medesime finalità.

In caso di Mutuo Ipotecario l’ammontare concesso non ha limite, di conseguenza,  mentre nel mutuo fondiario l’ammontare è pari massimo all’80% del valore dell’immobile, nel mutuo ipotecario in teoria la banca può decidere anche di finanziare l’intero importo per l’acquisto della casa.

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COME OTTENERE IL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ

 

Sto Vendendo la mia vecchia casa di campagna e il notaio scelto dagli acquirenti mi chiede di ottenere il Certificato di Agibilità. Cos’è e dove lo trovo?

Ottenere il certificato di agibilità è relativamente semplice.

Innanzi tutto, il certificato di agibilità è un documento che testimonia le  condizioni di agibilità della propria casa, in particolare attesta la salubrità, l’igiene e la sicurezza degli ambienti. Nel Certificato di Agibilità si valuta anche il risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati.

Il certificato di agibilità è obbligatorio in questi casi:

  • per le nuove costruzioni;
  • per gli edifici che hanno subito importanti ristrutturazioni;
  • in caso di vendita dell’edificio.

Come e dove ottenere il Documento

Per ottenere il Certificato di Agibilità dobbiamo presentare la richiesta allo Sportello Unico del proprio Comune. La richiesta va fatta in caso di necessità o al massimo 15 giorni dopo aver terminato i lavori. Ogni comune può richiedere altri documenti, oltre quelli stabiliti dal Testo Unico, per il rilascio del certificato, quindi, è importante informarsi prima.

La domanda viene accolta per “silenzio assenso” dopo 30 giorni dalla sua presentazione, o 60 giorni se la domanda viene presentata con una autodichiarazione del richiedente.

Nonostante il silenzio assenso, il Comune può, comunque,  incaricare un professionista per fare un sopralluogo e controllare la realtà di quanto dichiarato.

Certificato di Agibilità per compravendite o contratti di affitto

In caso di vendita, come dicevamo, è importante presentare il Certificato di Agibilità.

Se il documento  non è disponibile, è fondamentale ricordare che il contratto di compravendita è valido, ma l’acquirente ha il diritto di chiedere un risarcimento.

In questo caso, quindi, è utile fornire all’acquirente la prova dell’avvenuta richiesta del certificato al comune competente.

Nel caso di immobile in locazione, invece, l’assenza del certificazione di agibilità da al locatario il diritto di annullare il contratto, senza penali.

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Cos’è la Rendita Catastale e come si calcola?

 

Per la corretta compilazione della mia imposta sui redditi mi hanno richiesto la rendita catastale del mio appartamento appena acquistato. Cos’è e come si calcola?

 

La rendita catastale è il reddito che l’Agenzia delle Entrate (Agenzia del Territorio) attribuisce a ogni singolo bene immobile.

Come afferma la domanda stessa, questa rendita rappresenta la base fiscale su cui vengono calcolate le imposte (imposta sui redditi, IMU, imposta di registro, etc.).

Per la maggior parte delle unità immobiliari, il calcolo della rendita catastale avviene moltiplicando la consistenza dell’immobile per il corrispondente valore riportato nelle tariffe d’estimo.

Essa viene quindi definita a partire da due elementi:

1) Dimensione dell’immobile, espressa in vani catastali, metri quadrati o metri cubi

2) Estimo, ovvero un valore numerico assegnato all’immobile in base alla zona in cui è situato e alla sua destinazione d’uso.                                                                                                                                                     Le tariffe di estimo sono elaborate dall’Agenzia del Territorio in funzione del Comune, della zona censuaria, della categoria catastale e della classe di merito.

L’Agenzia delle Entrate suddivide il territorio in zone omogenee e gli immobili presenti in ciascuna zona sono poi ripartiti in categorie e classi.

Ad ogni unità immobiliare è poi associata la consistenza catastale, ovvero la dimensione dell’unità stessa, che come per le dimensioni dell’immobile, può essere espressa in vani, metri cubi o metri quadrati.

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