Archivio per Categoria Immobiliare

Qual è la differenza tra Mutuo Fondiario e Mutuo Ipotecario?

Per l’acquisto di casa, in banca, ci hanno proposto il mutuo fondiario. Che differenza c’è tra il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario?


La maggior parte delle persone, quando decide di acquistare casa, si reca in banca e chiede un mutuo. Solo in questo momento scopre che è possibile avere due tipologie di finanziamento: il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario.

La scelta tra le due tipologie di mutuo casa, però, non è semplice perché, sebbene sottili, esistono delle differenze da conoscere per una scelta consapevole.

MUTUO FONDIARIO

Il Mutuo Fondiario è un finanziamento di medio o lungo termine;  la sua durata va da un anno fino a un massimo di trent’anni e prevede l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile a garanzia del credito da erogare.

Il mutuo fondiario è un finanziamento erogato esclusivamente per l’acquisto, la costruzione, la ristrutturazione della prima casa ovvero dell’abitazione principale del richiedente.

La somma rilasciata dalla banca per il mutuo fondiario non può oltrepassare l’80% del valore del bene ipotecato. Se il  mutuatario, quindi, avesse bisogno di una cifra maggiore, pari al 100% del valore dell’immobile, potrà ottenerla solo se fornisce all’istituto bancario un’ulteriore garanzia (ad esempio fideiussioni bancarie, polizze di assicurazione).

I vantaggi del Mutuo Fondiario

Ma quali sono i vantaggi derivanti da un mutuo di questo genere? Prima di tutto i tassi d’interesse passivi molto vantaggiosi. La loro percentuale si aggira sul 3-6%, di molto inferiore a quella applicata ai prestiti personali o a consumo fermi sull’8-13%.

Ricordiamo che gli interessi passivi rappresentano un costo per il cliente e sono, in pratica, quelli pagati alla banca che elargisce la somma richiesta. Costituiscono, dunque, il guadagno di quest’ultima.

Di norma per mettere a confronto le varie offerte bancarie dei mutui bisogna guardare a quanto ammonta il TAEG (il Tasso Annuo Effettivo Globale) che comprende il rimborso del capitale, gli interessi, le spese varie e le polizze assicurative. È il TAEG che dà il costo totale e annuale del mutuo da sottoscrivere.

In secondo luogo, chi opta per il mutuo fondiario avrà spese notarili ridotte e la durata lunga del finanziamento consente di godere di un regime fiscale agevolato.

In aggiunta, i mutuatari, una volta estinta la quinta parte del debito, hanno l’opportunità di ridurre la somma ipotecata.

Infine, possono estinguere anticipatamente il mutuo e una volta risolto il contratto, l’ipoteca sull’immobile viene cancellata in automatico, il che snellisce di molto le pratiche.

 

MUTUO IPOTECARIO

Il Mutuo Ipotecario è un finanziamento di medio o lungo termine con durata variabile da 5 a 30 anni e viene prevalentemente utilizzato per l’acquisto della casa, non importa se prima o seconda casa, se si tratti o meno dell’abitazione principale, può essere usato anche per altre finalità.

A differenza di quello fondiario, questo tipo di mutuo è sottoscritto per acquistare, ristrutturare o costruire un immobile oppure per sostituire o rifinanziare mutui già esistenti con le medesime finalità.

In caso di Mutuo Ipotecario l’ammontare concesso non ha limite, di conseguenza,  mentre nel mutuo fondiario l’ammontare è pari massimo all’80% del valore dell’immobile, nel mutuo ipotecario in teoria la banca può decidere anche di finanziare l’intero importo per l’acquisto della casa.

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COME OTTENERE IL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ

Sto Vendendo la mia vecchia casa di campagna e il notaio scelto dagli acquirenti mi chiede di ottenere il Certificato di Agibilità. Cos’è e dove lo trovo?

Ottenere il certificato di agibilità è relativamente semplice.

Innanzi tutto, il certificato di agibilità è un documento che testimonia le  condizioni di agibilità della propria casa, in particolare attesta la salubrità, l’igiene e la sicurezza degli ambienti. Nel Certificato di Agibilità si valuta anche il risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati.

Il certificato di agibilità è obbligatorio in questi casi:

  • per le nuove costruzioni;
  • per gli edifici che hanno subito importanti ristrutturazioni;
  • in caso di vendita dell’edificio.

Come e dove ottenere il Documento

Per ottenere il Certificato di Agibilità dobbiamo presentare la richiesta allo Sportello Unico del proprio Comune. La richiesta va fatta in caso di necessità o al massimo 15 giorni dopo aver terminato i lavori. Ogni comune può richiedere altri documenti, oltre quelli stabiliti dal Testo Unico, per il rilascio del certificato, quindi, è importante informarsi prima.

La domanda viene accolta per “silenzio assenso” dopo 30 giorni dalla sua presentazione, o 60 giorni se la domanda viene presentata con una autodichiarazione del richiedente.

Nonostante il silenzio assenso, il Comune può, comunque,  incaricare un professionista per fare un sopralluogo e controllare la realtà di quanto dichiarato.

Certificato di Agibilità per compravendite o contratti di affitto

In caso di vendita, come dicevamo, è importante presentare il Certificato di Agibilità.

Se il documento  non è disponibile, è fondamentale ricordare che il contratto di compravendita è valido, ma l’acquirente ha il diritto di chiedere un risarcimento.

In questo caso, quindi, è utile fornire all’acquirente la prova dell’avvenuta richiesta del certificato al comune competente.

Nel caso di immobile in locazione, invece, l’assenza del certificazione di agibilità da al locatario il diritto di annullare il contratto, senza penali.

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Cos’è la Rendita Catastale e come si calcola?

 

Per la corretta compilazione della mia imposta sui redditi mi hanno richiesto la rendita catastale del mio appartamento appena acquistato. Cos’è e come si calcola?

 

La rendita catastale è il reddito che l’Agenzia delle Entrate (Agenzia del Territorio) attribuisce a ogni singolo bene immobile.

Come afferma la domanda stessa, questa rendita rappresenta la base fiscale su cui vengono calcolate le imposte (imposta sui redditi, IMU, imposta di registro, etc.).

Per la maggior parte delle unità immobiliari, il calcolo della rendita catastale avviene moltiplicando la consistenza dell’immobile per il corrispondente valore riportato nelle tariffe d’estimo.

Essa viene quindi definita a partire da due elementi:

1) Dimensione dell’immobile, espressa in vani catastali, metri quadrati o metri cubi

2) Estimo, ovvero un valore numerico assegnato all’immobile in base alla zona in cui è situato e alla sua destinazione d’uso.                                                                                                                                                     Le tariffe di estimo sono elaborate dall’Agenzia del Territorio in funzione del Comune, della zona censuaria, della categoria catastale e della classe di merito.

L’Agenzia delle Entrate suddivide il territorio in zone omogenee e gli immobili presenti in ciascuna zona sono poi ripartiti in categorie e classi.

Ad ogni unità immobiliare è poi associata la consistenza catastale, ovvero la dimensione dell’unità stessa, che come per le dimensioni dell’immobile, può essere espressa in vani, metri cubi o metri quadrati.

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L’attestato APE: che cos’è e come si ottiene?

 

Sto cercando di vendere la mia casa e, tra i documenti che mi sono stati richiesti per la compravendita di casa, c’è APE.  Che cos’è e come si ottiene l’APE?

 

L’APE è l’attestato che certifica la prestazione energetica degli immobili.

L’Ape è obbligatoria in caso di compravendita di immobili dal 1° Luglio 2009, mentre per le locazioni dal 1° Luglio 2010.

Negli annunci immobiliari, inoltre, è obbligatorio inserire anche gli indici di prestazione energetica (da G ad A4). E’ normale, quindi, che il notaio o l’agenzia immobiliare chiedano questo tipo di attestato.

L’attestato APE è anche  tra i documenti necessari per ottenere il Certificato di Agibilità di un edificio. La sua validità è, nella maggior parte dei casi, di 10 anni.

Per Ottenere l’attestato APE è necessario rivolgersi al Certificatore Energetico, un vero e proprio  “soggetto accreditato” che  ha conoscenze specifiche in materia di efficienza energetica. A ricoprire questo ruolo è, solitamente, un tecnico abilitato alla progettazione di edifici ed impianti come l’architetto, l’ingegnere ed il geometra. Queste figure professionali hanno, comunque, importanti responsabilità civili e penali a loro carico.

Ad accreditare questi professionisti sono le Regioni. A loro spetta, infatti, la gestione della formazione e della supervisione. Circa la metà delle regioni italiane, tuttavia, ancora deve adottare delle normative proprie e quindi la legge vigente è quella nazionale (D.Lgs. 192/05).

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La classe energetica influisce sul prezzo di vendita?

Sono in cerca di un appartamento da acquistare e vorrei sapere, la sua classe energetica può influire sul prezzo finale di vendita?

 

Ad oggi, il costo di un immobile è certamente influenzato dalla sua classe energetica.

Per rendere quanto piú reale e  facilmente spiegabile  questa differenza di costi, si possono portare due esempi:


Esempio 1 – Bilocale

Un esempio di prezzo calcolato in base alla sua classe energetica potrebbe essere costituito da un bilocale di circa 65 metri quadri in  una zona semicentrale.

Il prezzo medio per classe energetica applicato in quattro grandi città italiane (Milano, Roma, Torino, Firenze) dimostra che , se di classe A costa rispetto alla classe C il 29,18% in più a Firenze, il 21,68% in più a Roma, il 18,21% in più a Milano e il 17,50% in più a Torino.

Per la stessa tipologia d’immobile, la variazione di prezzo tra una classe C e una classe G è del 14,75% a Torino, dell’11,80% a Milano, del 7,79% a Roma e del 4,45% a Firenze. 


Esempio 2 – Villetta

Un’altro esempio da poter prendere in considerazione potrebbe essere quello di una villetta in buone condizioni di 140 metri quadri, in zona residenziale.

Se di classe A costa in più rispetto alla classe C il 18,79% a Roma, il 18,39% a Milano, il 18,14% a Firenze, il 5,69% a Torino.

Per la stessa tipologia d’immobile, la variazione di prezzo tra una classe C e una G è del 18,99% a Milano, del 15,57% a Torino, dell’11,32% a Roma e del 9,24% a Firenze.

 

Questa oscillazione dei prezzi è quindi dovuta si alla zona dove si trova l’immobile, ma soprattutto al fatto che come già spiegato nell’articolo sul “significato di classe energetica”, ad un maggior valore corrisponde una più alta classe energetica indice di risparmio, efficientismo energetico e di maggior tutela e rispetto dell’ambiente.


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Cos’è la Classe Energetica di un’abitazione?

Consultando gli annunci di vendite immobiliari, ho notato che nella descrizione degli immobili è presente la classe energetica. Che cos’è la classe energetica e a cosa serve?

La classe energetica degli edifici entra a far parte della normativa italiana a partire dal 2005, in seguito al DL 192/05 e le modifiche del DM 162/15.

Quindi, cos’è la classe energetica?

La classe Energetica di un immobile è, brevemente,  una valutazione fatta da un tecnico specializzato.

Il tecnico, geometra o ingegnere, indica in un documento chiamato Certificazione Energetica, la classe di appartenenza dell’edificio valutato.

Le certificazioni energetiche sono indispensabili per classificare le prestazioni energetiche di case e appartamenti.

Queste distinzioni si basano, in primo luogo, su parametri funzionali e strutturali al fine di determinare il consumo elettrico.

La classificazione energetica serve, dunque, a stabilire quanto consuma un edificio.

Grazie alla Classe Energetica, quindi, riusciamo a valutare quale impatto abbia un edificio sull’ambiente.

I parametri valutati vanno dalle caratteristiche strutturali dell’edificio, agli infissi, al fabbisogno stimato.

Elenchiamo, in particolare, i principali fattori che influenzano l’assegnazione della classe energetica a un edificio:

  • Impianti di illuminazione
  • Impianti di condizionamento
  • Isolamento termico
  • Esposizione al sole
  • Fotovoltaico

La suddivisione in classi avviene sulla base delle lettere dell’alfabeto e i numeri.

Si parte dalla classe A4, fino alla G per un totale, quindi, di 10 classi. Questa scala di lettere  classifica i consumi in ordine crescente a partire dalla A4.

Ad ogni modo, l’ obbligo della certificazione energetica è solo per alcune categorie:

Il principale motivo dell’esistenza della Classe Energetica è quello di ridurre lo spreco di energia e di contenere i consumi. 

La Classe Energetica, di conseguenza, permette di avere un metro di riferimento unico, ovviamente in termini di consumi, per la scelta dell’abitazione.

Il tutto, nella speranza di spingere i consumatori e il mercato ad adottare  soluzioni alternative a basso impatto ambientale.

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Locazione con cedolare secca, come funziona e quali sono i vantaggi per locatore e locatario?


 

Vorrei ricevere informazioni per una locazione con cedolare secca, come funziona e quali sono i vantaggi per locatore e locatario?

 

Parliamo di cedolare secca solo in caso di contratti d’affitto di immobili ad uso abitativo.

La cedolare secca è una forma di regime agevolato di registrazione della locazione.

Per applicare la cedolare secca, l’immobile deve risultare accatastato nelle categorie abitative da A1 a A11, escludendo quindi la categoria A10, riferita agli uffici o studi privati.

Il regime della cedolare secca si applica anche alle eventuali pertinenze affittate insieme all’abitazione e cioè garage, cantina e box.

Per il 2018 e il 2019, secondo le vigenti disposizioni si può scegliere tra due opzioni:

  • l’aliquota del 21% sugli affitti a canone libero, cioè senza limiti di prezzo sulla mensilità
  • l’aliquota del 10% sugli affitti a canone concordato cioè con la mensilità entro certi limiti stabiliti.

In entrambe le opzioni di scelta le aliquote sono forfettarie e fisse. Queste aliquote sostituiscono, a tutti gli effetti, le imposte relative all’Irpef e a tutte le addizionali (regionali e comunali), con l’imposta di registro e con l’mposta di bollo di 16 euro.

La tassazione per il proprietario dell’immobile non avviene più in base al reddito, tuttavia, in base al canone incassato, mentre per il locatario diminuiscono i costi del canone mensile da pagare.

Si può scegliere di aderire a questo regime agevolato sia subito, al momento della registrazione del contratto, ma anche negli anni successivi, dopo una prima registrazione in forma diversa. Si può revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata effettuata.

È importante ricordare, comunque, che con la scelta della cedolare secca si rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata del contratto. Inoltre, per il locatore, l’affitto che si percepisce concorre a formare il reddito da prendere in considerazione per il calcolo di deduzioni, detrazioni e altri benefici.

Il pagamento della cedolare è previsto entro gli stessi termini utili al versamento dell’IRPEF.

 

VANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA

Ricapitolando, i principali vantaggi della cedolare secca sono:

  • meno spese per le imposte di registro e il bollo
  • il canone di affitto non si cumula con i redditi personali.

 

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Che cos’è la formula di acquisto immobiliare detta “Rent to Buy” e perché farla?


 

Sono interessato ad acquistare un appartamento e come soluzione di pagamento, vista la difficoltà attuale ad avere un mutuo, mi hanno indicato la possibilità di un affitto a riscatto “Rent to buy”.  Che cos’è e soprattutto mi converrebbe come soluzione?

 

Il Rent to Buy (affitto a riscatto) è una nuova e particolare forma contrattuale che permette di prendere in locazione una casa e di diventarne proprietario dopo un certo periodo di tempo (concordato con il venditore) acquistando la casa ad un importo precedentemente stabilito e decurtato dai canoni di affitto pagati.

 

Esistono diverse modalità per effettuare questo genere di locazione/compravendita, ma la soluzione del “Rent to Buy” è la più utilizzata.

Il Rent to Buy è costituito da un accordo che il proprietario effettua con il futuro locatore/acquirente, concedendo il suo immobile in affitto per un determinato periodo di tempo stabilito anticipatamente. Passato questo lasso temporale, si procede all’acquisto dell’immobile con conseguente atto notarile di passaggio di proprietà.

Nel momento del vero e proprio atto di compravendita, solitamente, si tiene conto dell’importo versato sino a quel momento come canone d’affitto, come parziale o totale copertura della somma dovuta per l’acquisto della casa.

Per essere più precisi, vengono firmati da subito due contratti: un contratto di locazione e un preliminare di futura vendita. Il preliminare d’acquisto viene trascritto nei registri immobiliari comunali e la trascrizione ha effetto per tutta la durata del contratto e comunque per un periodo massimo 10 anni.

La formula del Rent to Buy  è stata maggiormente regolamentata dall’articolo 23 presente nel Decreto Sblocca Italia (Dl 133/2014) che ne ha previste le modalità di realizzazione, la tipologia di immobili su cui è applicabile e le tutele per tutte le parti in causa.

Anzitutto, l’articolo obbliga a trascrivere nei registri immobiliari i contratti con preliminare d’acquisto.  La trascrizione dei contratti preliminari ha solitamente una durata di tre anni, ma nel caso dei contratti di affitto a riscatto, la durata della trascrizione è uguale alla durata del contratto e può essere al massimo di 10 anni, come detto in precedenza.

Sempre l’articolo 23, nel suo secondo comma, prevede che il contratto di affitto a riscatto può essere risolto se il locatario non versa regolarmente i canoni di affitto stabiliti nell’accordo. Per definire questo, nel contratto devono essere previsti il numero massimo di mancati pagamenti o di ritardi nei tempi di pagamento, anche non consecutivi, che permettono la cessazione del contratto.

Questa soluzione contrattuale di compravendita è la più indicata e diffusa per tutti coloro che hanno problemi ad avere un mutuo o non possono permettersi una rata alta. Una soluzione per tutte quelle persone/coppie/famiglie che non hanno una immediata disponibilità economica ma la certezza di future entrate.

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Quali tasse devo pagare annualmente per un garage?

 

Sto per acquistare un garage e vorrei sapere, quali sono le tasse che dovrò pagare annualmente?

 

Per il possesso di un garage, secondo la normativa attuale, sono previste delle esenzioni dall’Imu e dalla Tasi(le due imposte collegate alla proprietà degli immobili),ma anche, a determinate condizioni, per la Tari ossia la tassa sui rifiuti.

 

Pagamento IMU e TASI

Se il garage acquistato è di pertinenza all’abitazione principalepresente nello stesso stabile o zona, si applica lo stesso regime fiscale dell’abitazione a cui è collegato.

La norma stabilisce testualmente che “per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo”.

Beneficia del regime fiscale favorevole solo un’unica unità immobiliare classificata nella categoria catastale C/6 (ossia il garage/ box auto) per abitazione principale.

L’Imu e la Tasi, sinteticamente,non si pagano sul garage nel caso di un massimo di uno per abitazione.

In caso, invece, di un acquisto di altri garagerispetto a quello già in possesso dell’abitazione principale, l’Imu e la Tasi vanno pagate regolarmente.

 

Pagamento TARI

Per quanto riguarda la Tari, questa va pagata, ma solo la componente variabile e cioè quella costituita dalla dimensione del locale. Non va, quindi, calcolata la quota fissa, quella cioè determinata dal numero di persone che abitano l’immobile. Il pagamento va effettuato perché anche i garage possono produrre rifiuti di una certa entità, a meno che non si dimostrino i presupposti di un’esenzione con un’apposita dichiarazione al comune di riferimento.

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Si può costruire una casa in legno su un terreno agricolo?


 

Ho  recentemente avuto in eredità un terreno agricolo di 5000 mq e  vorrei  sfruttarlo costruendoci sopra una casa prefabbricata in legno. È possibile?

 

Prima di capire se si può costruire una casa prefabbricata in legno in un terreno agricolo, va spiegato cosa si intende proprio per terreno agricolo.

Un terreno agricolo è quel lotto di terra dove si può esercitare un’attività di coltivazione, di allevamento del bestiame e di attività connesse.  Per attività connesse intendiamo, per esempio, la trasformazione o la lavorazione di prodotti agricoli che rientrano nel ciclo produttivo del terreno.

Lo scopo principale di destinare ad area agricola una parte di territorio è quello di limitare l’attività di edificazione in tale area. Si protegge, cosi, il paesaggio, l’ambiente e si mantiene un equilibrio ottimale tra aree libere e aree costruite o in costruzione.

Chi può costruire

Detto questo, è opinione comune che in un terreno agricolo non si possa costruire una casa. Questa affermazione non corrisponde completamente a verità, in quanto l’attività di costruzione non è del tutto vietata ma è consentita solo entro parametri particolarmente ristretti e ben definiti.

Vengono escluse, di conseguenza, quelle tesi in base alle quali le case prefabbricate in legno sarebbero esenti da questi vincoli, solo perché realizzate in materiale eco-sostenibile, più leggero, senza l’ausilio di fondazioni e lavori di sbancamento e scavo eccessivamente invadenti rispetto ai manufatti in muratura.

Nella realtà dei fatti, per poter realizzare una costruzione sopra un terreno agricolo bisogna essere, innanzitutto, un coltivatore diretto o imprenditore agricolo o professionale. Un eccezione a questa regola,  è quella della costruzione di edifici non destinati ad abitazione, ma complementari alla gestione del terreno (magazzini, fienili, stalle,etc.)

In ogni caso al proprietario del terreno sono richieste autorizzazioni comunali.

Le autorizzazioni per costruire riguardano sia l’edificazione di edifici in muratura, sia quelli prefabbricati in legno.  Servono, quindi, il Permesso di Costruire e di eventuali nulla osta legati a restrizioni specifiche del terreno, oltre che mantenersi nei parametri stabiliti nell’indice di edificabilità previsto per l’area.

Sta poi ad ogni comune/provincia/regione la gestione di determinate leggi e normative che vincolano questi aspetti. È necessario, quindi, informarsi riguardo alle licenze richieste dal Regolamento Edilizio Comunale in cui si trova il terreno.

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