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Il Certificato di Agibilità: che cos’è e a cosa serve?


Sto vendendo una casa ereditata dai mei genitori e l’agenzia immobiliare mi ha richiesto tra i vari documenti, il certificato di agibilità.   

Che cos’è e a cosa serve ?


Il certificato di agibilità, è un documento che garantisce le condizioni principali di vivibilità e di rispetto delle norme vigenti dell’edificio.

Come definito nel art. 24 comma 1 del testo unico edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune e attesta:

La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.

Il certificato di agibilità va richiesto dal proprietario dell’immobile per:

1) Le nuove costruzioni

2) Le ricostruzioni o soprelevazioni, totali o parziali

3) Gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni già sopra citate al comma 1.

La richiesta per avere il certificato di agibilità va presentata allo Sportello Unico del Comune di pertinenza, entro 15 giorni dal termine dei lavori.

Questa domanda va corredata da una serie di documenti che possono variare da comune a comune, tra i quali: 

  • Il certificato di collaudo statico
  • Il certificato della regione che attesta la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche 
  • Dichiarazione di conformità delle opere realizzate in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche

Trascorsi 30 giorni la domanda si intende accolta per il silenzio assenso.

Nel caso in cui tale parere sia sostituito da un’autodichiarazione del richiedente, invece, il termine sale a 60 giorni.

Durante questo periodo, tuttavia, è possibile che il Comune effettui un sopralluogo per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati.


In caso di vendita

Nel caso di vendita di un immobile, il certificato di agibilità è tra i documenti che bisogna presentare al compratore, o che quest’ultimo è tenuto a richiedere.

Con immobili di nuova costruzione o di recente ristrutturazione, il certificato di agibilità potrebbe non essere disponibile. 

In questo caso si fornisce all’acquirente la prova dell’avvenuta istanza. 

L’assenza del certificato di agibilità in fase di vendita di un immobile, non annulla il contratto d’acquisto.

Tuttavia questa mancanza rappresenta un danno per l’acquirente, che ha diritto a chiedere un risarcimento. 


In caso di affitto

Nel caso di immobile in locazione, invece, l’assenza della certificazione di agibilità conferisce a colui che prende in affitto un immobile, la possibilità di annullare il contratto senza penali.

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Locazione con cedolare secca, come funziona e quali sono i vantaggi per locatore e locatario?


 

Vorrei ricevere informazioni per una locazione con cedolare secca, come funziona e quali sono i vantaggi per locatore e locatario?

 

Parliamo di cedolare secca solo in caso di contratti d’affitto di immobili ad uso abitativo.

La cedolare secca è una forma di regime agevolato di registrazione della locazione.

Per applicare la cedolare secca, l’immobile deve risultare accatastato nelle categorie abitative da A1 a A11, escludendo quindi la categoria A10, riferita agli uffici o studi privati.

Il regime della cedolare secca si applica anche alle eventuali pertinenze affittate insieme all’abitazione e cioè garage, cantina e box.

Per il 2018 e il 2019, secondo le vigenti disposizioni si può scegliere tra due opzioni:

  • l’aliquota del 21% sugli affitti a canone libero, cioè senza limiti di prezzo sulla mensilità
  • l’aliquota del 10% sugli affitti a canone concordato cioè con la mensilità entro certi limiti stabiliti.

In entrambe le opzioni di scelta le aliquote sono forfettarie e fisse. Queste aliquote sostituiscono, a tutti gli effetti, le imposte relative all’Irpef e a tutte le addizionali (regionali e comunali), con l’imposta di registro e con l’mposta di bollo di 16 euro.

La tassazione per il proprietario dell’immobile non avviene più in base al reddito, tuttavia, in base al canone incassato, mentre per il locatario diminuiscono i costi del canone mensile da pagare.

Si può scegliere di aderire a questo regime agevolato sia subito, al momento della registrazione del contratto, ma anche negli anni successivi, dopo una prima registrazione in forma diversa. Si può revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata effettuata.

È importante ricordare, comunque, che con la scelta della cedolare secca si rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata del contratto. Inoltre, per il locatore, l’affitto che si percepisce concorre a formare il reddito da prendere in considerazione per il calcolo di deduzioni, detrazioni e altri benefici.

Il pagamento della cedolare è previsto entro gli stessi termini utili al versamento dell’IRPEF.

 

VANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA

Ricapitolando, i principali vantaggi della cedolare secca sono:

  • meno spese per le imposte di registro e il bollo
  • il canone di affitto non si cumula con i redditi personali.

 

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Cos’è un “immobile a reddito?”


 

Ho visto sulla descrizione di un appartamento in vendita che mi interessa, che attualmente l’immobile è a reddito. Cosa significa?

 

Con il termine di “Immobile a reddito”, si definisce nel settore delle compravendite, quell’ immobile che attualmente già risulta affittato e utilizzato da inquilini che hanno un contratto di locazione con i proprietari.

 

Si tratta quindi di proprietà immobiliari già locate che costituiscono un reddito per il proprietario definito dal canone corrisposto dall’affittuario.

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Chi paga le spese condominiali in caso di Affitto?


 

Ho preso in affitto un appartamento in un grande condominio e vorrei sapere chi deve pagare le spese condominiali, io o il proprietario?

 

Le spese condominiali  riguardano la quota che viene richiesta per il mantenimento dei beni e dei servizi delle aree comuni di un condominio.

La ripartizione delle spese condominiali tra i condomini dello stabile è regolamentata dagli art. dal 1123 al 1126 del codice civile.

Queste spese vengono calcolate secondo diversi parametri e gradi di importanza e di fruizione dei servizi del condominio. In base a questi criteri le spese di condominio si dividono in due categorie:

  • Le spese di Conservazione;
  • Le spese di Esercizio o di uso.

Le prime, spese di conservazione, sono obbligatoriamente da pagare per tutti i condomini proprietari.

Le seconde,  spese di esercizio o di uso, sono destinate a chi sfrutta quel determinato servizio e si calcolano in base alla  percentuale di sfruttamento.

Oltre a questa distinzione di spese per il “mantenimento e manutenzione” del condominio, si deve anche fare un’importante distinzione tra le spese condominiali di carattere ordinario o straordinario.

 

  • Le spese condominiali ordinarie possono variare dal corretto funzionamento degli ascensori, pulizia delle scale, consumi condominiali di acqua, elettricità, illuminazione e possibile riscaldamento, manutenzione dei giardini comuni, etc.

 

  • Le spese condominiali straordinarie sono, invece, quelle spese che avvengono in casi di lavori urgenti al condominio o comunque di lavori non ordinari. Un esempio può essere il rifacimento del tetto o della facciata, il cambio o inserimento di un nuovo impianto di ascensori, il cambio della caldaia condominiale, etc.

 

Volendo, in sintesi, rispondere alla domanda sulla ripartizione delle spese condominiali tra l’inquilino e il proprietario,  dobbiamo basarci sulla legge 392/78 del codice civile sulla locazione degli immobili urbani.E’  il conduttore (inquilino) che deve pagare le spese condominiali di carattere ordinario, mentre al locatore proprietario dell’immobile, spetta il pagamento delle spese straordinarie.

Resta, comunque possibile un accordo tra le parti in fase di stipula del contratto di affitto, per una diversa ripartizione di queste spese, in modi e modalità differenti.

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