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Regimi di tassazione per la registrazione di una locazione: quali sono?

Volevo affittare per la prima volta un appartamento che non uso e mi servirebbe conoscere meglio i regimi di tassazione per la registrazione di una locazione.

È possibile scegliere il regime di tassazione?

I regimi di tassazione per la registrazione di una locazione variano a seconda della tipologia scelta.

Affittare un immobile sottopone alla tassazione e al pagamento di imposte dovute sia il locatore che l’affittuario, anche se in misura diversa. 

Il canone di locazione viene tassato ai fini Irpef in quanto costituisce una forma di reddito per il proprietario dell’immobile. 

Il locatore, tuttavia, ha la possibilità di decidere diverse opzioni di tassazione. 

I regimi di tassazione tra cui si può scegliere, per la registrazione di un immobile, sono due:

– Tassazione Ordinaria

– Cedolare Secca

Tassazione Ordinaria

Con il regime di tassazione ordinaria, le tasse sul reddito della locazione hanno una deduzione forfettaria del 5%, con una tassazione del 95% del corrispettivo totale.

Questo regime di tassazione esige anche il pagamento dell’imposta di registro del 2% per ogni annualità d’affitto, con una quota minima di€ 67 per il primo anno, che viene pagata al 50% con l’affittuario.

Il vantaggio della tassazione ordinaria è quello di permettere al proprietario dell’immobile di effettuare deduzioni e detrazione anche dal reddito di locazione (non permesso dalla cedolare secca).

Cedolare Secca

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che vale sono per la locazione di immobili ad uso abitativo e sue pertinenze, cioè cantine, box e garage.

Questo regime di tassazione si calcola con un:

– aliquota del 21% sugli affitti a canone libero.

– aliquota del 10% sugli affitti a canone.

È quindi un regime fiscale che generalmente viene considerato più conveniente di quello a tassazione ordinaria anche perché sostituisce la parte Irpef e evita il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

La cedolare secca avvantaggia soprattutto i grandi proprietari immobiliari, in quanto l’imposta sostitutiva conviene soprattutto ai redditi più alti.

Quindi, traendo le dovute conclusioni, il tipo di regime di tassazione per la registrazione di una locazione, dovrebbe essere scelto in base al proprio livello economico e di proprietà immobiliare.

Imposte di registrazione di un contratto di locazione: descrizione e costi?

Le imposte di registrazione di un contratto di locazione devono essere versate presso l’agenzia delle entrate, in concomitanza alla registrazione del contratto.

Le imposte di registrazione di un contratto di locazione che bisogna necessariamente pagare sono due:

– Imposta di registro

Imposta di Bollo

Queste tasse sono commisurate al valore del contratto, cioè all’importo della locazione.

Imposta di Registro

Questa imposta è determinata dal canone di locazione concordato ed è dovuta dal proprietario (o da chi registra il contratto) il quale, se il contratto lo prevede nelle sue clausole, può rivalersi sull’inquilino per il pagamento di una quota pari al 50% di quanto dovuto per l’imposta.

L’importo dell’imposta di registrazione dipende anche dal tipo di fabbricato ed il seguente:

– Fabbricati ad uso abitativo (2%)

In questo caso, se il proprietario che affitta è un’impresa ed applica  l’IVA sulla locazione, l’imposta di registro è di € 200.

– Fabbricati strumentali per natura (1%) 

Questo genere di fabbricati possono essere gli edifici industriali, gli studi professionali, etc., affittati da soggetti titolari di partita IVA.

– Altro tipo di fabbricati (2%)

– Fondi rustici (0,5%) 

Imposta di Bollo

L’imposta di bollo è di € 16 ogni 4 facciate scritte del contratto di locazione e, comunque, ogni 100 righe.

L’imposta di bollo deve essere pagata mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula del contratto di lovazione.

L’imposta di registro, invece, deve essere versata richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo direttamente sul conto corrente (utilizzando l’apposito modello di richiesta di addebito), oppure con il modello F24.

I titolari di P.IVA possono presentare la richiesta per il pagamento dell’imposta solamente in via telematica, mentre i soggetti non titolari di P.IVA potranno rivolgersi anche alle banche o agli uffici postali.

Come registrare un contratto di Locazione

Devo registrare un contratto di locazione per un appartamento che ho dato in affitto.

Con quali modalità posso registrare il contratto?

Registrare un contratto di locazione è un procedimento necessario in quanto lo Stato pretende il pagamento delle imposte dovute.

La registrazione va effettuata entro i 30 giorni dalla data del contratto.

Chi non provvede entro questo lasso di tempo al pagamento di queste tasse, incorre in pesanti sanzioni che aumentano con il passare del tempo.

Registrare un contratto di locazione è opportuno non solo per non incorrere in multe salate, ma anche per tutelare entrambe le parti in causa, il locatore e il locatario.

Un esempio di tutela per il proprietario dell’abitazione è quella del mancato pagamento dei canoni dovuti dal suo affittuario.

Se non si ha un regolare contratto di locazione registrato, non si potrà accedere alle procedure giudiziarie semplificate (sfratto per morosità) e bisognerà seguire le più lente vie ordinarie. 

Anche l’inquilino deve pretendere la registrazione del contratto se vuole ottenere benefici, agevolazioni o sgravi d’imposta.

Registrare il contratto di locazione è utile anche per evitare possibili frodi o modifiche del contratto stesso da parte di una delle due parti

Questo perché una volta depositato regolarmente presso gli uffici finanziari, qui ne rimarrà una copia originale che, provvista delle date, avrà una validità certa e non modificabile.

In caso di modifiche al contratto, questo deve essere nuovamente registrato. 

L’unico caso in cui non è necessaria la registrazione è quella di un affitto non superiore ai trenta giorni complessivi nell’arco di un anno.

Modalità di registrazione del contratto di locazione

Secondo l’agenzia delle entrate, è possibile registrare il contratto di locazione in tre modalità:

  • Servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

Questo tipo di registrazione è obbligatoria per gli agenti immobiliari e per i proprietari di almeno 10 immobili, mentre è invece facoltativa per tutti gli altri contribuenti che devono essere comunque abilitati all’uso dei servizi telematici.

  • Registrazione presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate. 

In questo caso dopo essersi recati negli uffici abilitati, bisognerà compilare e consegnare il modello Rli.

  • Intermediario abilitato.

Al pagamento pensa un delegato, un professionista, un Caf o associazioni di categoria.

Il Certificato di Agibilità: che cos’è e a cosa serve?


Sto vendendo una casa ereditata dai mei genitori e l’agenzia immobiliare mi ha richiesto tra i vari documenti, il certificato di agibilità.   

Che cos’è e a cosa serve ?


Il certificato di agibilità, è un documento che garantisce le condizioni principali di vivibilità e di rispetto delle norme vigenti dell’edificio.

Come definito nel art. 24 comma 1 del testo unico edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune e attesta:

La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.

Il certificato di agibilità va richiesto dal proprietario dell’immobile per:

1) Le nuove costruzioni

2) Le ricostruzioni o soprelevazioni, totali o parziali

3) Gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni già sopra citate al comma 1.

La richiesta per avere il certificato di agibilità va presentata allo Sportello Unico del Comune di pertinenza, entro 15 giorni dal termine dei lavori.

Questa domanda va corredata da una serie di documenti che possono variare da comune a comune, tra i quali: 

  • Il certificato di collaudo statico
  • Il certificato della regione che attesta la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche 
  • Dichiarazione di conformità delle opere realizzate in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche

Trascorsi 30 giorni la domanda si intende accolta per il silenzio assenso.

Nel caso in cui tale parere sia sostituito da un’autodichiarazione del richiedente, invece, il termine sale a 60 giorni.

Durante questo periodo, tuttavia, è possibile che il Comune effettui un sopralluogo per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati.


In caso di vendita

Nel caso di vendita di un immobile, il certificato di agibilità è tra i documenti che bisogna presentare al compratore, o che quest’ultimo è tenuto a richiedere.

Con immobili di nuova costruzione o di recente ristrutturazione, il certificato di agibilità potrebbe non essere disponibile. 

In questo caso si fornisce all’acquirente la prova dell’avvenuta istanza. 

L’assenza del certificato di agibilità in fase di vendita di un immobile, non annulla il contratto d’acquisto.

Tuttavia questa mancanza rappresenta un danno per l’acquirente, che ha diritto a chiedere un risarcimento. 


In caso di affitto

Nel caso di immobile in locazione, invece, l’assenza della certificazione di agibilità conferisce a colui che prende in affitto un immobile, la possibilità di annullare il contratto senza penali.

Locazione con cedolare secca, come funziona e quali sono i vantaggi per locatore e locatario?


 

Vorrei ricevere informazioni per una locazione con cedolare secca, come funziona e quali sono i vantaggi per locatore e locatario?

 

Parliamo di cedolare secca solo in caso di contratti d’affitto di immobili ad uso abitativo.

La cedolare secca è una forma di regime agevolato di registrazione della locazione.

Per applicare la cedolare secca, l’immobile deve risultare accatastato nelle categorie abitative da A1 a A11, escludendo quindi la categoria A10, riferita agli uffici o studi privati.

Il regime della cedolare secca si applica anche alle eventuali pertinenze affittate insieme all’abitazione e cioè garage, cantina e box.

Per il 2018 e il 2019, secondo le vigenti disposizioni si può scegliere tra due opzioni:

  • l’aliquota del 21% sugli affitti a canone libero, cioè senza limiti di prezzo sulla mensilità
  • l’aliquota del 10% sugli affitti a canone concordato cioè con la mensilità entro certi limiti stabiliti.

In entrambe le opzioni di scelta le aliquote sono forfettarie e fisse. Queste aliquote sostituiscono, a tutti gli effetti, le imposte relative all’Irpef e a tutte le addizionali (regionali e comunali), con l’imposta di registro e con l’mposta di bollo di 16 euro.

La tassazione per il proprietario dell’immobile non avviene più in base al reddito, tuttavia, in base al canone incassato, mentre per il locatario diminuiscono i costi del canone mensile da pagare.

Si può scegliere di aderire a questo regime agevolato sia subito, al momento della registrazione del contratto, ma anche negli anni successivi, dopo una prima registrazione in forma diversa. Si può revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata effettuata.

È importante ricordare, comunque, che con la scelta della cedolare secca si rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata del contratto. Inoltre, per il locatore, l’affitto che si percepisce concorre a formare il reddito da prendere in considerazione per il calcolo di deduzioni, detrazioni e altri benefici.

Il pagamento della cedolare è previsto entro gli stessi termini utili al versamento dell’IRPEF.

 

VANTAGGI DELLA CEDOLARE SECCA

Ricapitolando, i principali vantaggi della cedolare secca sono:

  • meno spese per le imposte di registro e il bollo
  • il canone di affitto non si cumula con i redditi personali.

 

Cos’è un “immobile a reddito?”


 

Ho visto sulla descrizione di un appartamento in vendita che mi interessa, che attualmente l’immobile è a reddito. Cosa significa?

 

Con il termine di “Immobile a reddito”, si definisce nel settore delle compravendite, quell’ immobile che attualmente già risulta affittato e utilizzato da inquilini che hanno un contratto di locazione con i proprietari.

 

Si tratta quindi di proprietà immobiliari già locate che costituiscono un reddito per il proprietario definito dal canone corrisposto dall’affittuario.

Chi paga le spese condominiali in Affitto?


Ho preso in affitto un appartamento in un grande condominio e vorrei sapere chi paga le spese condominiali in affitto, io o il proprietario?

Per scoprire chi paga le spese condominiali in affitto, si deve riguardare la quota condominiale.

Questa quota viene richiesta per il mantenimento dei beni e dei servizi delle aree comuni di un condominio.

La ripartizione delle spese condominiali tra i condomini dello stabile è regolamentata dagli art. dal 1123 al 1126 del codice civile.

Queste spese vengono calcolate secondo diversi parametri e gradi di importanza e di fruizione dei servizi del condominio. In base a questi criteri le spese di condominio si dividono in due categorie:

  • Le spese di Conservazione;
  • Le spese di Esercizio o di uso.

Le prime, spese di conservazione, sono obbligatoriamente da pagare per tutti i condomini proprietari.

Le seconde,  spese di esercizio o di uso, sono destinate a chi sfrutta quel determinato servizio e si calcolano in base alla  percentuale di sfruttamento.

Oltre a questa distinzione di spese per il “mantenimento e manutenzione” del condominio, si deve anche fare un’importante distinzione tra le spese condominiali di carattere ordinario o straordinario.

  • Le spese condominiali ordinarie possono variare dal corretto funzionamento degli ascensori, pulizia delle scale, consumi condominiali di acqua, elettricità, illuminazione e possibile riscaldamento, manutenzione dei giardini comuni, etc.
  • Le spese condominiali straordinarie sono, invece, quelle spese che avvengono in casi di lavori urgenti al condominio o comunque di lavori non ordinari. Un esempio può essere il rifacimento del tetto o della facciata, il cambio o inserimento di un nuovo impianto di ascensori, il cambio della caldaia condominiale, etc.

Volendo, in sintesi, rispondere alla domanda sulla ripartizione delle spese condominiali tra l’inquilino e il proprietario,  dobbiamo basarci sulla legge 392/78 del codice civile sulla locazione degli immobili urbani.

E’  il conduttore (inquilino) che deve pagare le spese condominiali di carattere ordinario, mentre al locatore proprietario dell’immobile, spetta il pagamento delle spese straordinarie.

Resta, comunque possibile un accordo tra le parti in fase di stipula del contratto di affitto, per una diversa ripartizione di queste spese, in modi e modalità differenti.

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