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Il Certificato di Agibilità: che cos’è e a cosa serve?


Sto vendendo una casa ereditata dai mei genitori e l’agenzia immobiliare mi ha richiesto tra i vari documenti, il certificato di agibilità.   

Che cos’è e a cosa serve ?


Il certificato di agibilità, è un documento che garantisce le condizioni principali di vivibilità e di rispetto delle norme vigenti dell’edificio.

Come definito nel art. 24 comma 1 del testo unico edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune e attesta:

La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.

Il certificato di agibilità va richiesto dal proprietario dell’immobile per:

1) Le nuove costruzioni

2) Le ricostruzioni o soprelevazioni, totali o parziali

3) Gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni già sopra citate al comma 1.

La richiesta per avere il certificato di agibilità va presentata allo Sportello Unico del Comune di pertinenza, entro 15 giorni dal termine dei lavori.

Questa domanda va corredata da una serie di documenti che possono variare da comune a comune, tra i quali: 

  • Il certificato di collaudo statico
  • Il certificato della regione che attesta la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche 
  • Dichiarazione di conformità delle opere realizzate in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche

Trascorsi 30 giorni la domanda si intende accolta per il silenzio assenso.

Nel caso in cui tale parere sia sostituito da un’autodichiarazione del richiedente, invece, il termine sale a 60 giorni.

Durante questo periodo, tuttavia, è possibile che il Comune effettui un sopralluogo per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati.


In caso di vendita

Nel caso di vendita di un immobile, il certificato di agibilità è tra i documenti che bisogna presentare al compratore, o che quest’ultimo è tenuto a richiedere.

Con immobili di nuova costruzione o di recente ristrutturazione, il certificato di agibilità potrebbe non essere disponibile. 

In questo caso si fornisce all’acquirente la prova dell’avvenuta istanza. 

L’assenza del certificato di agibilità in fase di vendita di un immobile, non annulla il contratto d’acquisto.

Tuttavia questa mancanza rappresenta un danno per l’acquirente, che ha diritto a chiedere un risarcimento. 


In caso di affitto

Nel caso di immobile in locazione, invece, l’assenza della certificazione di agibilità conferisce a colui che prende in affitto un immobile, la possibilità di annullare il contratto senza penali.

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Atto prima casa: quant’è la spesa notarile?

Voglio acquistare la mia prima casa e volevo sapere: quant’è la spesa per l’atto notarile?

Il contratto di acquisto di un immobile usufruendo della agevolazione prima casa sconta l’imposta di registro nella misura del 2% che viene calcolata utilizzando come base imponibile il valore catastale dell’immobile.

Questo valore immobiliare si ottiene moltiplicando la rendita catastale ad esso attribuita per un coefficiente prestabilito di 115,5.

L’atto prima casa conta inoltre le imposte ipotecaria e catastale fisse nella misura di Euro 50,00 ciascuna oltre oneri, spese notarili e Iva.

Se si acquista da una società costruttrice (e non da un privato) si paga l’Iva nella misura agevolata del 4% sul prezzo della compravendita e le imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse nella misura di Euro 200,00 ciascuna oltre oneri, spese notarili e Iva.

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Che cos’è la formula di acquisto immobiliare detta “Rent to Buy” e perché farla?


Sono interessato ad acquistare un appartamento e come soluzione di pagamento, vista la difficoltà attuale ad avere un mutuo, mi hanno indicato la possibilità di un affitto a riscatto “Rent to buy”.  Che cos’è e soprattutto mi converrebbe come soluzione?

Il Rent to Buy (affitto a riscatto) è una nuova e particolare forma contrattuale.

Questo contratto permette di prendere in locazione una casa e di diventarne proprietario dopo un certo periodo di tempo (concordato con il venditore) acquistando la casa ad un importo precedentemente stabilito e decurtato dai canoni di affitto pagati.

Esistono diverse modalità per effettuare questo genere di locazione/compravendita, ma la soluzione del “Rent to Buy” è la più utilizzata.

Il Rent to Buy è  un accordo che il proprietario effettua con il futuro locatore/acquirente, concedendo il suo immobile in affitto per un determinato periodo di tempo stabilito anticipatamente.

Passato questo lasso temporale, si procede all’acquisto dell’immobile con conseguente atto notarile di passaggio di proprietà.

Nel momento del vero e proprio atto di compravendita, solitamente, si tiene conto dell’importo versato sino a quel momento come canone d’affitto, come parziale o totale copertura della somma dovuta per l’acquisto della casa.

Per essere più precisi, vengono firmati da subito due contratti: un contratto di locazione e un preliminare di futura vendita.

Il preliminare d’acquisto viene trascritto nei registri immobiliari comunali e la trascrizione ha effetto per tutta la durata del contratto e comunque per un periodo massimo 10 anni.

La formula del Rent to Buy  è  regolamentata dall’articolo 23 presente nel Decreto Sblocca Italia (Dl 133/2014) che ne ha previste le modalità di realizzazione, la tipologia di immobili su cui è applicabile e le tutele per tutte le parti in causa.

Anzitutto, l’articolo obbliga a trascrivere nei registri immobiliari i contratti con preliminare d’acquisto.

La trascrizione dei contratti preliminari ha solitamente una durata di tre anni.

Nel caso dei contratti di affitto a riscatto, la durata della trascrizione è uguale alla durata del contratto e può essere al massimo di 10 anni, come detto in precedenza.

Sempre l’articolo 23, nel suo secondo comma, prevede che il contratto di affitto a riscatto può essere risolto se il locatario non versa regolarmente i canoni di affitto stabiliti nell’accordo.

Per questo, nel contratto devono essere previsti il numero massimo di mancati pagamenti o di ritardi nei tempi di pagamento, anche non consecutivi, che permettono la cessazione del contratto.

Questa soluzione contrattuale di compravendita è la più indicata e diffusa per tutti coloro che hanno problemi ad avere un mutuo o non possono permettersi una rata alta.

Una soluzione per tutte quelle persone/coppie/famiglie che non hanno una immediata disponibilità economica ma la certezza di future entrate.

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Acquisto Casa Vacanze… Una buona scelta e un buon investimento?


 

Mia moglie ed io abbiamo deciso di acquistare una casa vacanze al mare. Secondo voi è una buona scelta e un buon investimento?

In questo momento, acquistare un immobile è una buona scelta, con i prezzi in ribasso oramai da qualche anno a questa parte.   In base a questo, anche il mercato delle case vacanze è andato crescendo, con soluzioni ad ottimo prezzo in montagna, in collina o in località marittime.   Ma questa diminuzione dei costi, non va presa come caratteristica fondamentale per l’acquisto di una casa vacanze.   I parametri da valutare sono diversi e in primis c’è da capire l’uso che verrà fatto dell’abitazione.

 

Acquisto per uso esclusivamente privato

Se si intende acquistare la casa soltanto per passarci qualche mese di vacanza e poi tenere l’immobile chiuso per il resto dell’anno, sicuramente non si punta ad effettuare un buon investimento e la scelta non appare vincente.   In questi casi conviene andare in hotel o cercarsi una soluzione in affitto, senza dover pagare quindi prezzi di acquisto, tasse e oneri vari.

Se invece si decide comunque di acquistare, la soluzione miglioredell’acquisto di una casa vacanze “personale” è quella dell’acquisto di una multiproprietà.  Con questa soluzione, un immobile viene venduto a più acquirenti con atti separati e questo può essere utilizzato in esclusiva per un determinato periodo prescelto e concordato con gli altri proprietari.

 

Acquisto per uso privato e affitto stagionale

La soluzione (ultimamente la più utilizzata) di acquistare una casa vacanze per usarla come luogo di svago, riposo e relax per un periodo e poi metterla in affitto a vacanzieri e turisti, è sicuramente la scelta migliore, in quanto permette un uso personale come propria casa vacanze(o per amici e parenti) e una fonte di reddito supplementare.

In questo modo, la casa, essendo sempre abitata o comunque molto più vissuta rispetto ad un uso esclusivamente personale, è anche maggiormente controllata.

 

Acquisto per messa a reddito

Acquistare una casa vacanze per metterla a reddito, è la soluzione ideale per chi cerca esclusivamente una possibilità di investimento e di guadagno.

In questo caso, prima di acquistare, bisogna valutare bene più che i propri gusti, budget e idee, quello che il mercato attuale consiglia e a volte impone.

Questa scelta deve essere ben ponderata, in quanto influirà sulle possibilità di tempistica e di durata dell’affitto.   Scegliere la zona giusta e l’abitazione giusta è fondamentale.   Una casa vacanze vicina alle piste da sci o alle spiagge attirerà maggiormente l’attenzione dei possibili affittuari, come se si trova in un edificio moderno o in una vecchia casa da ristrutturare.

La scelta della zona influirà anche sulla durata degli affitti, in quanto permetterà un uso in più periodi dell’anno e non solo per brevi utilizzi stagionali.

Il budget di spesa rappresenta il genere (e la quantità) di persone possibilmente interessate, in quanto un appartamento dal costo ridotto, attirerà sicuramente più interessati rispetto ad una soluzione più costosa e di alta fascia, ma con guadagni logicamente diversi.

 

Un’altra importante valutazione da fare nella fase di selezione della casa vacanze giusta è data anche dalle spese accessorie dell’immobile, come per esempio dal costo del condominio (in caso di un appartamento) e di manutenzione periodica della casa.

 

In qualsiasi caso di scelta per l’utilizzo della casa vacanze, bisogna essere a conoscenza che questa, se risulta come seconda casa, con la riforma del governo Monti, sarà sottoposta al pagamento dell’IMU (Imposta Municipale Unica) con un’aliquota più alta, assenza di agevolazioni in caso di mutuo e anche una maggiorazione delle spese per le utenze (luce, acqua e gas).

 

In conclusione, acquistare una casa vacanze e decidere come sfruttarla è una scelta personale e importante in quanto, come visto, dipende da diverse variabili.

Per queste motivazioni, si consiglia sempre di rivolgersi ad agenzie immobiliari e professionisti del settore in grado di consigliare e assicurare l’acquisto alle condizioni migliori e con le maggiori garanzie.

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