Acquistare una casa: quali sono i passi principali da effettuare?
Sto iniziando la ricerca della mia prima casa ma non so bene da dove cominciare, cosa chiedere e a chi chiedere. Quali sono le principali cose da fare e da sapere per acquistare un immobile?
Acquistare una casa è un serio impegno, che sia personale o di coppia.
È un importante decisione che influenza e influenzerà le scelte di vita in quanto è una delle decisioni di maggior peso e, come si sa, di stress.
Per cominciare a capire come impostare la scelta di una casa da acquistare, bisogna informarsi bene sul come muoversi, cosa cercare e cosa chiedere all’interno del mondo immobiliare attuale.
STEP 1 – SCELTA DELL’IMMOBILE
Anzitutto, la prima cosa da capire è che genere di casa si vuole acquistare.
Una scelta ponderata è sempre la giusta opzione.
Questa scelta va fatta seguendo oltre che una nostra idea, anche un consiglio da parte di chi ha già avuto queste esperienze, che siano amici, parenti o professionisti immobiliari.
Con la scelta della zona dove vogliamo l’immobile, già si inizia a delimitare un minimo il campo di ricerca. Questa zona la dovrete scegliere in base alle vostre esigenze personali, che siano di lavoro, affetti o semplicemente di una miglior qualità della vita.
Scelta la zona, si può poi passare alla scelta della tipologia abitativa.
Per scegliere l’immobile che fà al caso vostro, dovrete fare valutazioni in base alla vostra disponibilità economica, numero degli abitanti e vicinanza a servizi o luoghi d’interesse.
Sicuramente se si sceglie di puntare su di una casa indipendente con spazio esterno, sarà sì molto più spaziosa e bella da vivere, ma molto difficilmente la si potrà trovare in centro città.
Diversamente se si preferisce di essere ben collegati, vicino a servizi pubblici e privati e a tutte le comodità della città, si preferiranno soluzioni abitative in appartamento o semi indipendenti.
Come già detto in precedenza, anche il numero delle persone che ci andranno ad abitare costituirà un nodo di ricerca importante.
Famiglie grandi avranno bisogno di maggiori spazi abitativi rispetto ad una persona che vive da sola.
Altre valutazioni da fare nella scelta dell’immobile sono quelle del:
- Riscaldamento, che potrebbe essere indipendente o condominiale, con pregi e difetti di ognuno.
- Scale o/e ascensore, in grado di rendere utilizzabile o no un determinato immobile per persone invalide o anziane
- Stato dell’edificio, con possibili ricadute economiche per una futura ristrutturazione che sia condominiale o privata.
STEP 2 – VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE
Individuato l’immobile che preferite, si passerà ad una fase di verifica.
In questo step, bisogna effettuare un controllo di tutta la documentazione necessaria per verificare gli oneri, i futuri costi e se l’immobile possiede tutte le carte in regola per essere acquistato.
I documenti principali per una valutazione dell’immobile sono:
- Scheda catastale, per verificare se a livello di conformazione della casa, questa è in regola come da noi visionato e come visibile in piantina. In caso di variazioni, si controlla poi che queste siano state sanate e in tal caso si richiedono i documenti che ne attestino la regolarità.
- Rendita catastale, in quanto su questi dati saranno poi pagate le tasse sulla casa.
- Visura Catastale, per verificare con certezza la proprietà dell’immobile e se su questo gravino ipoteche.
- Certificazione energetica, per verificare se i dati energetici sono aggiornati e regolari.
STEP 3 – LA PROPOSTA D’ACQUISTO
Una volta verificata la regolarità dell’immobile che si intende acquistare, si realizza una proposta d’acquisto.
La proposta d’acquisto è un primo documento ufficiale dove affermiamo la nostra intenzione ad acquistare ad un prezzo prestabilito e a condizioni ben definite.
Contestualmente con questa proposta va abbinata una caparra confirmatoria, e cioè una cifra che viene inserita come anticipo a garanzia dell’acquisto e che viene scalata dalla cifra finale.
STEP 4 – IL COMPROMESSO
Il passo successivo che si fà per certificare l’acquisto della casa è quello del compromesso.
Il compromesso viene realizzato presso un notaio di fiducia e costituisce l’atto finale della compravendita.
STEP 5 – IL ROGITO
Ultima fase, ma non meno importante delle altre, sarà quella della stipula del rogito notarile.
Con questo atto notarile che verificherà la presenza e la correttezza di tutti i documenti presentati per la compravendita, si renderà a tutti gli effetti la compravendita legale.
È buon uso prima di iniziare la ricerca, informarsi in anticipo sulla possibilità di richiedere/ricevere un mutuo per l’acquisto dell’immobile.
In questo campo la sicurezza non è mai troppa ed è sempre meglio sapere quello che economicamente si ha a disposizione in modo da poter avere un budget minimo e massimo in cui muoversi.
Presidente del gruppo Bonifazi Franchising Immobiliare
Il Certificato di Agibilità: che cos’è e a cosa serve?
Sto vendendo una casa ereditata dai mei genitori e l’agenzia immobiliare mi ha richiesto tra i vari documenti, il certificato di agibilità.
Che cos’è e a cosa serve ?
Il certificato di agibilità, è un documento che garantisce le condizioni principali di vivibilità e di rispetto delle norme vigenti dell’edificio.
Come definito nel art. 24 comma 1 del testo unico edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune e attesta:
La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.
Il certificato di agibilità va richiesto dal proprietario dell’immobile per:
1) Le nuove costruzioni
2) Le ricostruzioni o soprelevazioni, totali o parziali
3) Gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni già sopra citate al comma 1.
La richiesta per avere il certificato di agibilità va presentata allo Sportello Unico del Comune di pertinenza, entro 15 giorni dal termine dei lavori.
Questa domanda va corredata da una serie di documenti che possono variare da comune a comune, tra i quali:
- Il certificato di collaudo statico
- Il certificato della regione che attesta la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche
- Dichiarazione di conformità delle opere realizzate in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche
Trascorsi 30 giorni la domanda si intende accolta per il silenzio assenso.
Nel caso in cui tale parere sia sostituito da un’autodichiarazione del richiedente, invece, il termine sale a 60 giorni.
Durante questo periodo, tuttavia, è possibile che il Comune effettui un sopralluogo per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati.
In caso di vendita
Nel caso di vendita di un immobile, il certificato di agibilità è tra i documenti che bisogna presentare al compratore, o che quest’ultimo è tenuto a richiedere.
Con immobili di nuova costruzione o di recente ristrutturazione, il certificato di agibilità potrebbe non essere disponibile.
In questo caso si fornisce all’acquirente la prova dell’avvenuta istanza.
L’assenza del certificato di agibilità in fase di vendita di un immobile, non annulla il contratto d’acquisto.
Tuttavia questa mancanza rappresenta un danno per l’acquirente, che ha diritto a chiedere un risarcimento.
In caso di affitto
Nel caso di immobile in locazione, invece, l’assenza della certificazione di agibilità conferisce a colui che prende in affitto un immobile, la possibilità di annullare il contratto senza penali.
Presidente del gruppo Bonifazi Franchising Immobiliare
Atto prima casa: quant’è la spesa notarile?
Voglio acquistare la mia prima casa e volevo sapere: quant’è la spesa per l’atto notarile?
Il contratto di acquisto di un immobile usufruendo della agevolazione prima casa sconta l’imposta di registro nella misura del 2% che viene calcolata utilizzando come base imponibile il valore catastale dell’immobile.
Questo valore immobiliare si ottiene moltiplicando la rendita catastale ad esso attribuita per un coefficiente prestabilito di 115,5.
L’atto prima casa conta inoltre le imposte ipotecaria e catastale fisse nella misura di Euro 50,00 ciascuna oltre oneri, spese notarili e Iva.
Se si acquista da una società costruttrice (e non da un privato) si paga l’Iva nella misura agevolata del 4% sul prezzo della compravendita e le imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse nella misura di Euro 200,00 ciascuna oltre oneri, spese notarili e Iva.
La Dott.ssa Claudia Pelillo è iscritta al Ruolo del Distretto Notarile di Perugia ed esercita la propria attività professionale nella sede di Corciano (Pg).
Lo studio del Notaio offre consulenza ed assistenza in ambito giuridico, in particolare nel campo immobiliare, societario, familiare e successorio.
Che cos’è la formula di acquisto immobiliare detta “Rent to Buy” e perché farla?
Sono interessato ad acquistare un appartamento e come soluzione di pagamento, vista la difficoltà attuale ad avere un mutuo, mi hanno indicato la possibilità di un affitto a riscatto “Rent to buy”. Che cos’è e soprattutto mi converrebbe come soluzione?
Il Rent to Buy (affitto a riscatto) è una nuova e particolare forma contrattuale.
Questo contratto permette di prendere in locazione una casa e di diventarne proprietario dopo un certo periodo di tempo (concordato con il venditore) acquistando la casa ad un importo precedentemente stabilito e decurtato dai canoni di affitto pagati.
Esistono diverse modalità per effettuare questo genere di locazione/compravendita, ma la soluzione del “Rent to Buy” è la più utilizzata.
Il Rent to Buy è un accordo che il proprietario effettua con il futuro locatore/acquirente, concedendo il suo immobile in affitto per un determinato periodo di tempo stabilito anticipatamente.
Passato questo lasso temporale, si procede all’acquisto dell’immobile con conseguente atto notarile di passaggio di proprietà.
Nel momento del vero e proprio atto di compravendita, solitamente, si tiene conto dell’importo versato sino a quel momento come canone d’affitto, come parziale o totale copertura della somma dovuta per l’acquisto della casa.
Per essere più precisi, vengono firmati da subito due contratti: un contratto di locazione e un preliminare di futura vendita.
Il preliminare d’acquisto viene trascritto nei registri immobiliari comunali e la trascrizione ha effetto per tutta la durata del contratto e comunque per un periodo massimo 10 anni.
La formula del Rent to Buy è regolamentata dall’articolo 23 presente nel Decreto Sblocca Italia (Dl 133/2014) che ne ha previste le modalità di realizzazione, la tipologia di immobili su cui è applicabile e le tutele per tutte le parti in causa.
Anzitutto, l’articolo obbliga a trascrivere nei registri immobiliari i contratti con preliminare d’acquisto.
La trascrizione dei contratti preliminari ha solitamente una durata di tre anni.
Nel caso dei contratti di affitto a riscatto, la durata della trascrizione è uguale alla durata del contratto e può essere al massimo di 10 anni, come detto in precedenza.
Sempre l’articolo 23, nel suo secondo comma, prevede che il contratto di affitto a riscatto può essere risolto se il locatario non versa regolarmente i canoni di affitto stabiliti nell’accordo.
Per questo, nel contratto devono essere previsti il numero massimo di mancati pagamenti o di ritardi nei tempi di pagamento, anche non consecutivi, che permettono la cessazione del contratto.
Questa soluzione contrattuale di compravendita è la più indicata e diffusa per tutti coloro che hanno problemi ad avere un mutuo o non possono permettersi una rata alta.
Una soluzione per tutte quelle persone/coppie/famiglie che non hanno una immediata disponibilità economica ma la certezza di future entrate.
Presidente del gruppo Bonifazi Franchising Immobiliare
Acquisto Casa Vacanze: una buona scelta e investimento?
Mia moglie ed io abbiamo deciso l’acquisto di una casa vacanze al mare. Secondo voi è una buona scelta e un buon investimento?
In questo momento, con l’abbassamento dei prezzi immobiliari, il mercato di acquisto di casa vacanze sta crescendo, con soluzioni ad ottimo prezzo in montagna, in collina o in località marittime.
Ma questa diminuzione dei costi, non va presa come caratteristica fondamentale per l’acquisto di una casa vacanze.
I parametri da valutare sono diversi e in primis c’è da capire l’uso che verrà fatto dell’abitazione.
Acquisto per uso esclusivamente privato
Se si intende acquistare la casa soltanto per passarci periodi saltuari per poi tenere l’immobile chiuso per il resto del tempo, sicuramente non si punta ad effettuare un buon investimento e la scelta non appare vincente.
In questi casi conviene andare in hotel o cercarsi una soluzione in affitto, senza dover pagare quindi prezzi di acquisto, tasse e oneri vari.
Se invece si decide comunque di acquistare, la soluzione miglioredell’acquisto di una casa vacanze “personale” è quella dell’acquisto di una multiproprietà.
Con questa soluzione, un immobile viene venduto a più acquirenti con atti separati.
Questo immobile può essere utilizzato in esclusiva per un determinato periodo prescelto e concordato con gli altri proprietari.
Acquisto per uso privato e affitto stagionale
La soluzione (ultimamente la più utilizzata) di acquistare una casa vacanze per usarla come luogo di svago, riposo e relax per un periodo e poi metterla in affitto a vacanzieri e turisti, è sicuramente la scelta migliore.
La scelta giusta in quanto permette un uso personale come propria casa vacanze(o per amici e parenti) e una fonte di reddito supplementare.
In questo modo, la casa, essendo sempre abitata o comunque molto più vissuta rispetto ad un uso esclusivamente personale, è anche maggiormente controllata.
Acquisto per messa a reddito
Acquistare una casa vacanze per metterla a reddito, è la soluzione ideale per chi cerca esclusivamente una possibilità di investimento e di guadagno.
In questo caso, prima di acquistare, bisogna valutare bene quello che il mercato attuale consiglia e a volte impone.
Questa scelta deve essere ben ponderata, in quanto influirà sulle possibilità di tempistica e di durata dell’affitto. Scegliere la zona giusta e l’abitazione giusta è fondamentale.
Una casa vacanze vicina alle piste da sci o alle spiagge attirerà maggiormente l’attenzione dei possibili affittuari.
Oltre a questo, attirerà gli interessati anche se si trova in un edificio moderno o in una vecchia casa da ristrutturare.
La scelta della zona influirà anche sulla durata degli affitti, in quanto permetterà un uso in più periodi dell’anno e non solo per brevi utilizzi stagionali.
Il budget di spesa rappresenta il genere (e la quantità) di persone possibilmente interessate, in quanto un appartamento dal costo ridotto, attirerà sicuramente più interessati rispetto ad una soluzione più costosa e di alta fascia, ma con guadagni logicamente diversi.
Un’altra importante valutazione da fare nella fase di selezione della casa vacanze giusta è data anche dalle spese accessorie dell’immobile.
Queste spese si intendono, per esempio, il costo del condominio (in caso di un appartamento) o di manutenzione periodica della casa.
In qualsiasi caso di scelta per l’utilizzo della casa vacanze, bisogna essere a conoscenza che, se risulta come seconda casa, con la riforma del governo Monti, è sottoposta al pagamento dell’IMU (Imposta Municipale Unica).
l’IMU ha, in questo caso, un’aliquota più alta, assenza di agevolazioni in caso di mutuo e anche una maggiorazione delle spese per le utenze (luce, acqua e gas).
In conclusione, acquistare una casa vacanze e decidere come sfruttarla è una scelta personale e importante in quanto, come visto, dipende da diverse variabili.
Per queste motivazioni, è sempre consigliato rivolgersi ad agenzie immobiliari e professionisti del settore.
Questo perché saranno sicuramente in grado di consigliare e assicurare l’acquisto alle condizioni migliori e con le maggiori garanzie.
Laureata in economia e commercio, con una tesi sul Franchising Immobiliare, si occupa di intermediazione creditizia da oltre 15 anni con una specializzazione nel settore dei mutui per la casa. Attualmente è responsabile Fincasa mutui e cessioni del quinto
