Archivio per Categoria Leggi e Normative

Gestione casa vacanze: imprenditoriale oppure no?

Ho scoperto che la gestione della casa vacanze può essere sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale.

Che differenze ci sono?

La gestione di una casa vacanze è dipendente da quale uso si intende farne.

Se vuoi che diventi un vero e proprio impegno lavorativo e in presenza di diverse proprietà a tua disposizione come casa vacanze, questa gestione si sviluppa in forma imprenditoriale.

Altrimenti, se vuoi che sia soltanto una fonte di guadagno secondario, la gestione della casa vacanze è svolta in forma non imprenditoriale.

In ogni caso bisogna fare una premessa fondamentale e cioè che le normative vigenti variano da regione a regione.

Gestione in forma Imprenditoriale

Anzitutto va da subito specificato che è obbligatoria la gestione in forma imprenditoriale se si hanno 3 o più case vacanze nello stesso comune.

Per avviare un’attività di case vacanze, si deve adempiere a diverse richieste burocratiche e legali.

  • partita IVA dedicata
  • Iscrizione al Registro delle Imprese
  • Autorizzazione dal Comune di residenza con invio S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
  • Soddisfare precisi requisiti igienico-sanitari e strutturali
  • Comunicazione del listino prezzi presso le autorità competenti
  • Pubblicazione del listino prezzi nelle liste di riferimento

Il periodo di affitto massimo è di 3 mesi e c’è l’obbligo dell’assenza di servizi centralizzati.

Nella gestione in forma imprenditoriale, il proprietario/responsabile è obbligatoriamente tenuto alla segnalazione telematica degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza competenti .

Questa comunicazione avviene tramite l’apposito servizio online predisposto dalle questure.

Se un ospite rimane per un tempo maggiore di 30 giorni, è sempre meglio stipulare un contratto di locazione che definisce con precisione i dati anagrafici, i dati catastali, la durata etc.

Normalmente bisogna procedere direttamente alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate usando il modulo RLI

Gestione non imprenditoriale

Per la gestione non imprenditoriale di una casa vacanze è di fondamentale importanza che l’affitto sia occasionale.

L’affitto della casa vacanze deve avvenire in maniera saltuaria e non continuativa. 

In questo caso di “attività saltuaria” non c’è l’obbligo di apertura della partita IVA.

Essendo in assenza di partita IVA, il gestore della casa vacanze rilascia all’ospite una semplice ricevuta non fiscale.

Se l’entità economica dell’affitto della casa vacanze è superiore ai 77,47 euro, sulla ricevuta finale deve essere inserita una marca da bollo da 2,00 euro.

Per avere una gestione non imprenditoriale è necessario anche non possedere 3 o più case vacanze nello stesso comune.

I redditi percepiti dall’affitto della casa vacanze in gestione non imprenditoriale vanno dichiarati nel Modello Unico come redditi occasionali.

Per essere dichiarati redditi occasionali, va sempre ricordato che non devono provenire da contratti di locazione stipulati per una durata non superiore ai 30 giorni con lo stesso ospite.

In termini di pubblica sicurezza, anche con la gestione non imprenditoriale si necessita di obblighi in merito.

Se l’ospite della casa vacanze è un cittadino italiano o appartenente all’unione europea e si trattiene per un periodo massimo di 30 giorni non è necessario fare denuncia della sua presenza all’Autorità di Pubblica Sicurezza

Se l’ospite è ferma, invece, più di 30 giorni è sempre obbligatorio denunciare la sua presenza all’autorità di pubblica sicurezza. 

In questo caso di periodo prolungato di soggiorno, tale comunicazione sarà effettuata direttamente dall’Agenzia delle Entrate in quanto si tratta di un contratto di locazione o di locazione temporanea registrato.

Quando l’ospite non è un cittadino dell’Unione Europea o apolide, anche con periodo di soggiorno inferiore ai 30 giorni, è sempre obbligatoria la denuncia di presenza all’autorità di pubblica sicurezza entro 48 ore dal suo arrivo.

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Normativa italiana per la casa vacanze: cosa dice?

Voglio realizzare una casa vacanze con un abitazione ereditata, ma prima di tutto, vorrei avere informazioni riguardo la normativa italiana per la casa vacanze. Che cosa dice?

Informarsi riguardo la normativa italiana per la casa vacanze è il punto di partenza per iniziare a guadagnare con questo genere di affitto turistico.

Riepilogando sinteticamente cosa si intende per casa vacanze, nel nostro paese, possiamo riassumerla come una struttura ricettiva “extra alberghiera”.

La casa vacanze è quindi un’alternativa all’hotel e prevede l’affitto temporaneo, a carattere turistico, di una casa o  di un appartamento completamente arredati e pronti all’utilizzo.

È da molti considerata un’ottima scelta soprattutto per la sua indipendenza abitativa, in completa autonomia rispetto ai “ritmi” alberghieri.

Oltre a questa indipendenza dalle classiche strutture ricettive, è particolarmente apprezzata anche a livello economico in situazioni di famiglie numerose e per periodi di affitto maggiori ad una settimana.

Secondo l’articolo 53 del Codice del Turismo, la casa vacanze è intesa come una locazione ad uso abitativo per finalità turistiche e precisa che:

“Gli alloggi locali esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”

In base a questo, è quindi presente una normativa nazionale per il controllo di questo genere di locazione turistica.

LA NORMATIVA

Come già spiegato in una nostra precedente risposta riguardo al contratto di affitto per la casa vacanze, si fa riferimento alla riforma della legislazione nazionale del turismo.

La normativa  italiana per  la casa vacanze è guidata dalle leggi regionali, che sono in accordo con la legge 135/2001

In materia di normativa italiana per la casa vacanze, quindi, ogni regione ha un proprio decalogo legislativo a cui attenersi.

Nel caso in cui la Regione di riferimento della casa vacanze non dispone di una legislazione per questa “attività turistica”, si fa riferimento al Codice Civile con l’art. 1571 e successivi.

Quindi, anche se generalmente si fa riferimento alla normativa nazionale, ci si deve necessariamente adeguare alla regolamentazione trasmessa dalla regione di appartenenza.

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Super Bonus Ristrutturazioni al 110%

Nel nuovo Decreto Rilancio 2020, approvato a maggio, si parla di un super bonus ristrutturazioni al 110%.

Il Decreto-Legge, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il 19 maggio 2020, n. 34 tratta le “Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19”. 

Tra queste misure urgenti spicca, appunto, questo Super Bonus ristrutturazioni al 110%

Si tratta di un decreto che prevede un super bonus del 110% per lavori di riqualificazione energetica, antisismica, installazione impianti fotovoltaici e installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici.

Questo Super Bonus è stato trasmesso come “a costo zero” per le famiglie, grazie ad un credito d’imposta del 110% cedibile alle imprese che faranno i lavori o alle banche.

Nello specifico, il beneficio è suddiviso in cinque rate annuali di pari importo, con la possibilità di scegliere tra la cessione ad altri soggetti del credito corrispondente alla detrazione oppure lo sconto in fattura

Questo sconto in fattura deve essere pari alla detrazione e praticato dal fornitore, che potrà cosi recuperare la somma sotto forma di credito d’imposta, con la facoltà di successiva cessione.

LE CONDIZIONI FONDAMENTALI PER USUFRUIRNE

Le condizioni fondamentali per poter usufruire di questo bonus sono 2:

  1. I lavori devono garantire il miglioramento di almeno 2 classi energetiche, o raggiungere la classe più alta, dimostrandolo con l’APE, l’attestato di prestazione energetica. 
  2. I lavori dovranno essere effettuati dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Va comunque specificato ed evidenziato che, non è possibile usufruire del super bonus, per gli interventi su edifici unifamiliari non adibiti ad abitazione principale.

DOCUMENTI NECESSARI

Per richiedere il super bonus, bisogna avere dei documenti necessari che consistono in:

– Dichiarazione scritta che attesta la conformità di realizzazione dell’intervento secondo i requisiti tecnici richiesti.

– L’Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Scheda informativa degli interventi realizzati

INTERVENTI POSSIBILI

Gli interventi possibili, rientranti nel super bonus energetico sono quelli di:

  • Isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio (cappotto termico) con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda.   Questi interventi posso avere un’agevolazione massima di euro 60.000, da moltiplicarsi per il numero di unità abitative dell’edificio in questione.
  • Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti, sulle parti comuni degli edifici, conuna spesa massima di euro 30.000, da moltiplicarsi per il numero di unità abitative dell’edificio.
  • Sostituzione, su edifici unifamiliari, degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, con una spesa massima di euro 30.000.

In presenza di uno di questi interventi, l’aliquota al 110% spetta anche per tutti gli eventuali altri interventi di “miglioramento energetico”, come l’installazione di pannelli solari o di schermature solari e la sostituzione degli infissi.

SISMABONUS

Con il sisma bonus, la detrazione è maggiorata al 110%, purché gli edifici non si trovino in zona sismica 4. 

In caso di cessione del credito corrispondente ad un’impresa di assicurazione e di una contestuale stipula di polizza contro il rischio di eventi calamitosi, la detrazione per quest’ultima è quantificata nella misura del 90%, anziché del 19%.

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Contratto di affitto per casa vacanze?

Qual’è il contratto di affitto per casa vacanze con il quale posso mettere in locazione un mio immobile?

Quando si decide di affittare una casa vacanze, il proprietario dell’immobile deve stipulare un contratto di locazione specifico per uso turistico.

Gli immobili che vengono concessi in locazione esclusivamente per finalità turistiche, hanno completa libertà di contrattazione tra le parti in causa, rifacendosi comunque alle norme dell’art.1571 del Codice Civile. 

Nell’art.53 del “Codice del Turismo” (in vigore con il Decreto Legislativo n.79/2011) si conferma infatti che gli alloggi locati esclusivamente per scopi turistici sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.

Il contratto di affitto per casa vacanze deve espressamente indicare la sua sola “finalità turistica” nel contratto scritto, per non imbattersi in sanzioni nel caso di possibili controlli sulla regolarità.

Essendo un contratto di ambito turistico, ha obbligatoriamente una finalità transitoria caratterizzata da una durata temporale ben precisa e definita.

Il contratto di affitto per casa vacanze si può realizzare solo in presenza di strutture riguardanti un alloggio, escludendo quindi hotel, campeggi, ostelli per la gioventù, villaggi turistici, etc.

La scelta tra le tipologie di contratto di affitto per casa vacanze possono essere di tre tipi, in base alla durata della locazione turistica

  • lunga (Solitamente quella maggiormente utilizzata per la casa vacanze)
  • breve
  • brevissima (weekend)

Durata e pagamenti

È poi bene specificare che i contratti ad uso turistico non hanno vincoli di durata, rispetto al classico contratto di locazione ad uso abitativo.

Il locatore e il conduttore possono, quindi, definire insieme e in autonomia il periodo di affitto della casa vacanze.

Solitamente, in questi casi, non è necessaria la disdetta una volta terminato il periodo di locazione, ma si considera semplicemente terminato.

Il canone di locazione per una casa vacanze è determinato liberamente dalle parti con l’unico vincolo imposto delle modalità di pagamento.

Il pagamento di importi superiori ad euro 2.999 deve essere effettuato con metodi tracciabili, cioè con carta di credito, bonifico bancario, assegno circolare o assegno bancario. 

La ricevuta dovuta al turista che ha preso in locazione la casa vacanze, dovrà essere rilasciata al saldo.

Nel contratto di locazione può essere anche previsto il pagamento della tassa di soggiorno, con l’importo e l’eventuale obbligatorietà, definiti dalle normative regionali e comunali.

Se la durata della locazione è inferiore ai 30 giorni, non è necessario né registrare il contratto, né tantomeno effettuare la comunicazione di inizio locazione.

L’unica eccezione a questa “regola dei 30 giorni”,prevista dalla legge n. 311 del 2004, è quella della stipula del contratto usufruendo della partecipazione di agenzie/intermediari immobiliari.

Se invece, la durata dell’affitto della casa vacanze è maggiore di un mese, si dovrà seguire l’iter della locazione standard.

In questo caso, si dovrà quindi procedere con l’attuazione di tutti gli adempimenti che riguardano la registrazione di un contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Fisco Casa Vacanze

Cedolare Secca

Anche per quanto riguarda la registrazione del contratto di locazione per casa vacanze, è possibile l’utilizzo della Cedolare Secca.

Il proprietario può usufruirne anche per i contratti di durata inferiore a 30 giorni, senza quindi l’obbligo della registrazione. 

Il locatore può, quindi, applicare la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi relativamente all’anno in cui è stato realizzato il reddito. 

TARI

La casa vacanze è quasi sempre considerata come una seconda casa e in base a questa regola, deve pagare la TARI.

Se la casa vacanze è concessa in affitto soltanto in determinati periodi dell’anno, quindi per poche settimane/mesi, la TARI è dovuta in forma ridotta, con una diminuzione dell’imposta tra il 20% e il 30% a seconda del comune di ubicazione.

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Vantaggi del Contratto a Canone Concordato: Quali Sono?

Devo realizzare una locazione e vorrei avere maggiori informazioni sui vantaggi del contratto a canone concordato.

In che cosa consistono questi vantaggi?

Il contratto a canone concordato, per immobili ad uso abitativo, è un contratto di locazione della durata 3 + 2 anni.

Il canone concordato è determinato non dalla libera volontà delle parti, ma dipende da accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini.

I vantaggi del contratto a canone concordato non sono solo del conduttore o dell’inquilino, ma vanno a favore di entrambe le parti in causa.

Agevolazioni per i conduttori

Scegliendo questo canone “calmierato”, il proprietario ha accesso ad agevolazioni fiscali a condizioni molto vantaggiose.

Nella maggior parte dei casi, queste agevolazioni permettono di realizzare una maggiore rendita rispetto al classico canone libero con un miglior rapporto tra il canone percepito e le tasse. 

  • Se si sceglie la permanenza nel regime Irpef con il canone già ridotto ordinariamente del 5%, si ha un’ulteriore riduzione del 30%
  • Il reddito da locazione da considerare per l’applicazione dell’imposta di registro del 2%è pari al 70%.
  • Se si sceglie di utilizzare la cedolare secca, che sostituisce Irpef, imposta di bollo, registro e addizionali, l’aliquota applicata è del 10%invece che del 21%.
  • Un altro dei vantaggi del contratto a canone concordato è quello che riguarda l’IMU e la TASI, con l’imposta determinata applicando rispettivamente l’aliquota definita dal comune, con riduzione al 75%.
  • Inoltre spetta al conduttore, una detrazione del 19% dell’imposta lorda sui canoni derivanti dai contratti di locazione stipulati o rinnovaticome da indicazioni della legge n. 431/98 e successive modifiche.

Agevolazioni per gli inquilini

I vantaggi del contratto a canone concordato per gli inquilini, permettono di poter contare su un costo relativo alla locazione a prezzi calmierati.

Inoltre si ha la possibilità di accedere alla detrazione fiscale per un importo massimo pari a:

– 495,80 euro per un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro;

– 247,90 euro per un reddito complessivo non superiore a 30.987,41 euro.

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Tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo

Devo realizzare un contratto d’affitto per un appartamento e vorrei avere maggiori informazioni sulle varie tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo.

Quali sono e che caratteristiche hanno?

Dal 1998, anno di approvazione della legge n.431 che definisce e regola le locazioni immobiliari, è possibile scegliere tra diverse tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo.

Infatti, la legge n.431/98, ha cancellato il regime di vincolo dell’equo canone determinato dalla precedente legge n. 392 del 1978, che obbligava a dare in locazione gli immobili ad un canone prestabilito.

Ad oggi è quindi possibile la scelta tra varie tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo, in base alle diverse esigenze, tempistiche e condizioni economiche.

  1. ORDINARIO A CANONE LIBERO
  2. A CANONE CONCORDATO O CONCERTATO
  3. TRANSITORIO
  4. TRANSITORIO PER STUDENTI
  5. DI COMODATO D’USO

Contratto di Locazione Ordinario a Canone Libero (4+4)

Questa tipologia di contratto di locazione ha durata minima di 4 anni con rinnovo automatico di altri 4 anni, con le parti che possono definire in modo autonomo l’entità del canone.

Nulla vieta alle parti in causa di concordare una durata maggiore dl contratto di locazione.

Come detto, il rinnovo di quattro anni è automatico salvo la facoltà di rifiuto da parte del locatore.

Al rifiuto sarà conseguente la disdetta entro i primi quattro anni, per motivi di necessità (previsti dalla legge) come ad esempio la vendita dell’immobile, l’utilizzo di questo per se o per i familiari, per lavori di rifacimento e ristrutturazione, etc..

Trascorsi poi gli 8 anni di contratto, le parti possono:

– ridiscutere un nuovo contratto a condizioni differenti; 

– disdire senza motivazione (almeno con sei mesi di anticipo sulla scadenza) sia per il locatore che per il conduttore, con lettera raccomandata;

– contratto tacitamente rinnovato alle medesime condizioni (se le parti in causa non si aggiornano)

Contratto di Locazione a Canone Concordato o Concertato (3+2)

Con il canone concordato, per immobili ad uso abitativo, la durata è di 3 + 2 anni

Questo contratto di locazione è determinato non dalla libera volontà delle parti, ma dipende da accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini.

Per realizzare il contratto di locazione bisogna prima verificare quale sia l’accordo territoriale applicato nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da affittare.

L’approvazione delle associazioni della proprietà edilizia e dei conduttori è indispensabile, in quanto obbligatoria per il riconoscimento delle agevolazioni tributarie come, ad esempio, per la cedolare secca.

Contratto di Locazione Transitorio

Con questo tipo di contratto si realizza, come il nome stesso specifica, una locazione con durata “transitoria”, non minore di un mese e non superiore a 18 mesi. 

Terminato questo periodo, il contratto di locazione viene considerato concluso senza l’obbligo di fare nessun tipo di comunicazione, salvo prolungamento volontario della durata.

Rispetto ad altra tipologia contrattuale, con la locazione transitoria, è presente un costo contrattuale maggiore per la realizzazione di un’apposita documentazione per giustificare una specifica clausola che evidenzia l’esigenza transitoria, in riferimento agli accordi territoriali del locatore e del conduttore. 

Il canone di locazione è definito entro i valori minimi e massimi stabiliti dagli accordi territoriali.

Contratto di Locazione Transitorio per Studenti

Questa tipologia di locazione, come si evince dalla sua intestazione, è realizzata esclusivamente per gli studenti.

Ha una durata di 6 / 36 mesi ed è utilizzato in località dove sono presenti sedi principali e secondarie di università e altre scuole specialistiche.

Il canone di locazione, come per il contratto a canone concordato, è determinato secondo accordi territoriali.

Il contratto di locazione è sottoscritto dal singolo studente, ma anche da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende che si occupano del diritto allo studio.

Per poter usufruire di questo contratto “studentesco”, si deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza.

Il conduttore deve, quindi, verificare che questa condizione di studente fuorisede sia corretta, tramite la richiesta della documentazione necessaria.

Per mantenere questa situazione contrattuale, lo studente deve vivere nell’immobile, salvo una sanzione economica equivalente a 36 mensilità a favore del conduttore.

Contratto di Locazione di Comodato d’Uso

Il comodato d’uso è essenzialmente un contratto di locazione gratuito.

Lo scopo di questo contratto è quello di una concessione dell’immobile per un determinato tempo o secondo una determinata finalità.

Il locatore (in questo caso definito comodatario) sarà vincolato alla restituzione su richiesta del proprietario (definito comodante).

Con questo genere di contratto di locazione, è necessario definire bene la durata del comodato.

Nel caso di tratti di un comodato d’uso a tempo indeterminato, il comodatario dovrà restituirla nel momento in cui il comodante ne richieda la riconsegna per necessità.

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Documenti del conduttore per l’affitto: quali sono?

Quali sono i documenti che il conduttore deve presentare per l’affitto di un immobile?

I documenti del conduttore per l’affitto di un immobile sono un’informazione fondamentale che, chi vuole prendere in locazione un appartamento o una casa, deve sapere.

Rispetto ai documenti che deve possedere il locatore, quelli che il conduttore deve presentare, in fase di affitto di un immobile, differiscono in base alla tipologia di contratto lavorativo e di condizione sociale. 

Lavoratore subordinato

Se si è un lavoratore subordinato, si deve presentare:

– documenti personali, in corso di validità, come la carta di identità e del codice fiscale

– copia delle due ultime buste paga e una copia del CUD (Certificato Unico Dipendente)

– copia, in corso di validità, della carta di identità e del codice fiscale di eventuali conviventi

Lavoratore autonomo

Se invece, si è lavoratore autonomo, bisogna avere i documenti che dimostrano la situazione lavorativa e che consistono in:

– copia, in corso di validità, della carta di identità e del codice fiscale personali e di eventuali conviventi

– copia dell’ultimo modello UNICO e della visura camerale

Oltre a questi documenti, il locatore, potrebbe richiedere una copia della garanzia fideiussoria assicurativa per l’affitto.

Studente Universitario

In caso di richiesta di affitto da parte di uno studente universitario, il contratto di locazione può essere firmato dai genitori per conto dei figli.

In questo modo, i genitori dello studente faranno da garanti per il pagamento del canone di affitto, con la conseguente richiesta e presentazione dei documenti richiesti, da parte dei genitori stessi.

Cittadino Extracomunitario

Se il conduttore è un cittadino extracomunitario viene richiesto anche il permesso o la carta di soggiorno. 

Il permesso di soggiorno deve ovviamente essere regolare e valido non solo alla data di stipula del contratto ma per tutta la durata della locazione.

La scadenza del permesso di soggiorno, nel corso della locazione, può causare la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta, come afferma l’art. 1467 del Codice civile.

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I documenti del locatore per l’affitto: quali sono?

Ho un appartamento disabitato che mi è stato lasciato dai miei genitori e vorrei darlo in locazione. Che documenti sono necessari al locatore per l’affitto di un immobile?

I documenti del locatore per l’affitto un immobile sono un’importante informazione da sapere quando si tratta di locazioni.

Infatti, oltre a disporre di una casa da poter dare in affitto, bisogna possedere i requisiti necessari, primi tra tutti i documenti obbligatori.

Questa documentazione comprende non solo documenti personali del locatore, ma anche documenti di possesso, planimetrici e di certificazione.

I documenti necessari al locatore per affittare un immobile sono:

  • Una copia in corso di validità della carta di identità e del codice fiscale
  • Una copia dell’atto di provenienza e/o della visura catastale
  • Una piantina dell’immobile che si vuole dare in locazione
  • L’attestato di certificazione energetica (ACE)
  • Estratto conto spese condominiali (se si è in condominio)

Documenti Personali

I documenti personali sono necessari ai fini della registrazione del contratto d’affitto e, genericamente, per avere la conferma legale dell’identità del proprietario/locatore.

Documenti di Possesso

L’atto di provenienza e/o la visura catastale sono i documenti che attestano la proprietà del bene immobile e che, quindi, permettono a quella persona di poter dare in affitto, nel rispetto della legge, l’immobile.

Planimetria 

La planimetria permette di controllare tutti le parti dell’immobile in oggetto di locazione.

– Distribuzione interna degli spazi

– Destinazione d’uso dei vari locali (bagno, ripostiglio, cucina, etc.)

– Orientamento della casa rispetto al nord

– Altezze interne

– Indicazione del piano 

– Eventuali pertinenze del fabbricato (giardino, posto auto, etc.)

Attestato di Certificazione Energetica (ACE)

L’attestato di certificazione energetica è un documento sempre necessario.

Necessario perché descrive le caratteristiche energetiche dell’immobile che si vuole dare in locazione.

È un utile parametro per decidere e quantificare il canone mensile di un affitto.

Questo perchè quanto più è di livello alto, più l’immobile può essere inserito nel mercato con una richiesta economica maggiore. 

Estratto Conto Spese Condominiali

Viene richiesto se l’immobile si trova in un condominio per calcolare correttamente la ripartizione tra canone di locazione e rimborso spese e per l’eventuale addebito a conguaglio.

Per stipulare un corretto contratto di locazione, oltre a questi documenti del locatore, dovranno essere presentati anche i documenti del locatario.

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Cos’è l’imposta di bollo per l’immobile in affitto?

Sto facendo i documenti per affittare una casa e ho scoperto di dover pagare l’imposta di bollo per l’immobile in affitto.

Che cos’è, che costi ha e come si paga?

L’imposta di bollo per un immobile in affitto è un tributo che viene pagato sulla scrittura del contratto di locazione.

Questa imposta viene applicata per ogni singolo foglio utilizzato per la scrittura.

Questo pagamento dell’imposta è dovuto con l’art. 1 del D.P.R. 642/72, secondo cui:

“sono soggetti all’imposta di bollo gli atti, i documenti ed i registri indicati nell’annessa tariffa.”

Costo

Sul contratto di locazione si paga un’imposta di bollo di € 16 per ogni foglio, cioè per le 4 facciate o 100 righe (25 righe massime per facciata), come descritto dall’art. 9 del D.P.R. 642/72

Modalità di Pagamento

L’imposta di bollo per un immobile in affitto si paga attraverso l’acquisto dei contrassegni telematici, prima conosciuti come marche da bollo.

Questi contrassegni si devono acquistare in data non successiva a quella della stipula del contratto di locazione. 

Se si paga l’imposta di registro con la richiesta di addebito è possibile assolvere con la stessa modalità di pagamento anche l’imposta di bollo.

Se la registrazione del contratto di locazione è effettuata per via telematica, tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate, il pagamento dell’imposta di bollo è effettuato con addebito su c/c bancario o postale.

Nel caso in cui il contratto è stato effettuato per una registrazione con cedolare secca, l’imposta di bollo per un immobile in affitto non è necessaria.

Altro caso in cui non è dovuto il pagamento dell’imposta di bollo è quello di una registrazione solo per la riduzione del canone.

Secondo l’Agenzia delle Entrate:

“La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo.”

Sanzioni

L’art. 25 del D.P.R. 642/72, afferma che, chi non corrisponde in tutto o in parte l’imposta di bollo dovuta è soggetto, oltre al pagamento dell’imposta, ad una sanzione amministrativa che va’ dal 100% al 500% dell’imposta. 

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Contratto di locazione a canone concordato: che cos’è?

Che cos’è e come funziona il contratto di locazione a Canone Concordato?

La normativa italiana riguardate le locazioni permette di stipulare, oltre al classico contratto di affitto ordinario, il contratto di locazione a canone concordato.

Il contratto ordinario di affitto è determinato sulla base di un accordo tra il locatore e il locatario con la durata che è fissata dalla legge in 4 + 4 anni.

Con il canone concordato, per immobili ad uso abitativo, la durata è ridotta a 3 + 2 anni.

C’è poi la possibilità di farlo diventare di durata:

  • Da 1 a 18 mesi per i contratti transitori
  • Da 6 mesi a 3 anni per contratti destinati agli studenti universitari.

Questo contratto di locazione a canone concordato non è determinato dalla libera volontà delle parti.

Il contratto di canone concordato dipende da accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini.

La stipula di questo contratto è possibile su tutto il territorio nazionale e non solo in aree del paese densamente popolate.

Realizzazione del Contratto a Canone Concordato

Il primo passo da fare per un contratto di locazione a canone concordato è quello di verificare quale sia l’accordo territoriale applicato nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da affittare.

Questi accordi “territoriali” si possono consultare dai siti istituzionali dei comuni.

Se il comune dove si trova l’immobile da affittare non ha ancora il proprio accordo territoriale, si può utilizzare l’accordo di un comune vicino con livelli di popolazione similari.

Nell’accordo territoriale pertinente, è presente anche il modello del contratto di locazione a canone concordato che si può utilizzare e le modalità con cui il locatore e il locatario possono calcolare il canone corretto.

Per la sottoscrizione del contratto ci si può avvalere dell’assistenza delle associazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

Questa assistenza non è obbligatoria, ma è comunque necessaria per avere una certificazione conforme della corretta stipula del contratto in ambito territoriale.

L’approvazione delle associazioni della proprietà edilizia e dei conduttori è indispensabile.

Questa approvazione è obbligatoria per il riconoscimento delle agevolazioni tributarie come, ad esempio, per la cedolare secca.

Realizzato correttamente il contratto a canone concordato, questo dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro e non oltre 30 giorni dalla stipula.

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