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Vendere un immobile in affitto: è possibile?

Vendere un immobile in affitto non è certamente la migliore delle situazioni per la compravendita di un’immobile ma non la rende invendibile.

La prima cosa da sapere è che, il primo che deve saperlo e che ha una via agevolata per poterla comprare, è l’inquilino che attualmente la abita in affitto.

DIRITTO DI PRELAZIONE DELL’AFFITTUARIO

Infatti, secondo la legge n.431 del 1998, con il diritto di prelazione l’affittuario ha la possibilità di avanzare una proposta di acquisto in maniera preferenziale. 

Il proprietario deve, quindi, inviare all’affittuario una comunicazione scritta riguardo la volontà di vendere l’immobile.

Questa comunicazione avrà valore legale solo se notificata tramite un ufficiale giudiziario.

Il conduttore, una volta ricevuto l’avviso di vendita con la possibilità di prelazione d’acquisto, deve prendere una decisione in merito entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione.

Anche in questo caso la sua scelta per essere corretta deve avvenire con un atto da notificare al locatore servendosi sempre dell’ufficiale giudiziario. 

Nel caso l’affittuario voglia usufruire del suo diritto di prelazione, dovrà versare entro 30 giorni dopo la notifica della comunicazione, il prezzo relativo all’acquisto indicato dal venditore.

Nel caso in cui l’attuale conduttore non voglia acquistare l’immobile, trascorso il tempo di prelazione, questo potrà essere liberamente messo in vendita.

Va comunque ricordato che, oltre ad una precisa tempistica legale, quando si decide di vendere una casa data in affitto l’attuale inquilino va’ avvertito con un buon tempo di preavviso.

Questo avviso è dovuto per:

  • permettere all’inquilino di trovare una nuova sistemazione abitativa;
  • reperire il denaro necessario alla compravendita dell’immobile, nel caso voglia acquistarla.

I POSSIBILI ACQUIRENTI 

Chi decide di vendere un immobile in affitto può puntare sul fattore positivo di una messa a reddito immediata da parte dell’acquirente.

Infatti, in questa situazione, l’immobile potrebbe attrarre maggiormente chi vuole fare un investimento.

Un investimento per guadagnare dagli affittuari che in questo caso potrebbero continuare a viverci con contratto di locazione.

Chi vorrebbe, invece, acquistare la casa per sua privata abitazione, potrebbe essere poco propenso a fare un’offerta su di un immobile occupato da altri.

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Vendere senza aver sanato le spese condominiali: si può fare?

Vorrei vendere un appartamento senza aver prima sanato le spese condominiali.

È possibile?

Chi è interessato a vendere un appartamento senza aver sanato le spese condominiali è a tutt’oggi libero di farlo.

Mettere in vendita un’abitazione in un condominio è una delle pratiche di compravendita più diffuse.

Questo perché, soprattutto nelle grandi città, questa è la tipologia abitativa più apprezzata e commercializzata.

Le spese di condominio sono a carico del proprietario dell’immobile.

Solitamente, in fase di vendita, il venditore sana le spese condominiali in modo da arrivare all’atto di rogito con un debito azzerato.

È quindi possibile vendere un appartamento senza aver prima sanato le spese condominiali, a patto che queste vengano estinte prima del rogito.

In caso di vendita con debiti nei confronti del condominio, è l’acquirente a dover pagare questi essendo lui il nuovo proprietario dell’immobile.

In questi casi, l’acquirente può fare rivalsa legale sul venditore per farsi risarcire la somma dovuta.

Chi acquista può comunque tutelarsi da quest’eventualità.

L’acquirente può chiedere e pretendere dal venditore una certificazione, rilasciata dall’amministratore di condominio, (articolo 1130, n.9, del codice civile), in cui si conferma l’assenza di arretrati e la totalità delle spese pagate maturate fino alla data del rogito.

Questa certificazione può essere richiesta soltanto dal venditore in quanto attuale proprietario dell’immobile.

Diversamente, richiederla come acquirente violerebbe le regole sulla privacy condominiale.

L’acquirente può anche far inserire nel contratto di compravendita una scrittura ad hoc.

Questa clausola definisce che le spese di condominio dell’anno in corso o in quello precedente vengano addebitate solo al venditore.

Quest’ultima soluzione, è valida soltanto tra le parti e quindi non nei confronti del condominio.

Per questo motivo, il condominio può, legalmente, richiedere la cifra dovuta al nuovo condomino.

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Si può vendere una casa con vincolo storico-artistico?

Vorrei mettere in vendita un antico edificio di mia proprietà ma non so se si può vendere una casa con vincolo storico-artistico.

Ci sono restrizioni particolari o posso venderlo privatamente in tranquillità?

Vendere una casa con vincolo storico-artistico è possibile ma rispetto ad una classica compravendita deve sottostare a precise dinamiche.

Il venditore deve, anzitutto, recarsi insieme al compratore da un notaio. 

Il professionista notarile scelto per il rogito deve informare entrambe le parti in causa dell’iter per vendere una casa con vincolo storico-artistico.

Ma soprattutto, il notaio, deve mettere a conoscenza del venditore e dell’acquirente della denuncia allo Stato, entro 30 giorni dalla compravendita dell’immobile interessato.

Denuncia allo stato

Per effettuare la denuncia allo stato, di solito, si occupa il notaio stesso.

Il professionista notarile farà presente alle parti che lo stato italiano ha 60 giorni di tempo, dall’avvenuta ricevuta della denuncia stessa, per esercitare il diritto di prelazione sull’immobile.

Durante questo lasso temporale che va’ dalla vendita dell’immobile alla fine del tempo di prelazione dello Stato, la compravendita è valida, ma “sospesa”.

Questa sospensione è data dal fatto che l’acquirente non ha ancora la disponibilità materiale della casa.

In questo caso la legge stessa ne fa espressamente divieto di utilizzo.

Passati i 60 giorni dalla denuncia, e senza che lo stato italiano abbia esercitato il suo diritto di prelazione, la compravendita diventa effettiva e legale.

Per una tutela del compratore e del venditore, è consigliabile il pagamento di una parte della cifra per la compravendita solo nel momento in cui si definisce la non prelazione statale e, dunque, l’avvenuta vendita privata.

In caso la denuncia allo stato venisse nascosta e scoperta o presentata oltre i termini previsti, lo stato italiano avrebbe diritto a 180 giorni per poter effettuare la prelazione. 

Se la compravendita è realizzata senza rispettare l’iter previsto, è da considerarsi nulla.

In questo caso l’azione per comprovare la nullità della vendita è realizzata esclusivamente da parte dello stato.

Se lo stato effettua la prelazione, il compratore, deve restituire all’acquirente tutta la somma incassata per la vendita del bene storico-artistico.

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Vendere un’immobile senza agibilità: è possibile?

Vorrei vendere un immobile senza certificato di agibilità che ho in campagna.

Posso oppure è illegale?

Vendere un immobile senza agibilità è possibile ma è particolarmente rischioso e difficile.

La compravendita di una casa può essere realizzata anche se non è stato rilasciato il certificato di agibilità.

In questo caso l’atto per il trasferimento della proprietà resta comunque valido.

Detto questo, la mancanza della segnalazione certificata di agibilità (ex certificato di agibilità, dopo l’entrata in vigore del D.lgs. 222/2016) ha una grande importanza all’interno della compravendita dell’immobile.

Come afferma la corte di cassazione con la sentenza n. 2294 del 30 gennaio 2017, pur non bloccando la vendita dell’immobile, con l’atto di trasferimento che resta comunque valido, l’assenza dell’agibilità è vista come un inadempimento del contratto da parte del venditore.

Secondo norma e regolarità, chi vuole vendere una casa ha l’obbligo di consegnare all’acquirente la segnalazione certificata di agibilità.

senza questa certificazione l’immobile è considerato incommerciabile.

La corte di cassazione considera il venditore come un trasgressore del contratto di compravendita, in quanto con la mancanza dell’agibilità, si vende una cosa diversa da quella pattuita inizialmente.

Chi non presenta o richiede la segnalazione certificata di agibilità è equiparato, secondo la legge, a colui che non ha l’agibilità perché le condizioni dell’immobile non lo permettono.

Inoltre, l’acquirente che compra un immobile ignaro dell’assenza dell’agibilità, ha 10 anni per fare causa al venditore.

Quindi, vendere un immobile senza agibilità è possibile se l’acquirente è a conoscenza della mancanza del certificato e la accetti.

È comunque una pratica da evitare, in quanto rende l’immobile incommerciabile e quindi difficilmente vendibile.

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Come vendere un immobile ereditato da più persone?

Come vendere un immobile ereditato da più persone, nel mio caso da me e dai miei cugini?

Per poter vendere un immobile ereditato da più persone, queste devono, di comune accordo, aver presentato la dichiarazione di successione e accettato l’eredità. 

Dopo questo primo passo si può, quindi, procedere alla vendita di ciascuna quota ereditaria dell’immobile al compratore. 

Per vendere un immobile ereditato da più persone, come per qualsiasi compravendita immobiliare, bisogna avere i documenti necessari e recarsi da un notaio insieme all’acquirente finale. 

Una volta effettuata la vendita di tutte le quote della casa, la proprietà dell’immobile passa dai coeredi all’acquirente, il quale ne diventa proprietario unico.

Quando gli eredi non riescono a decidere di comune accordo su cosa farne dell’immobile ereditato, ciascuno di questi può rivolgersi al tribunale per chiedere la divisione dell’eredità. 

Divisione dell’eredità

Per richiedere questa divisione, il coerede deve farsi rappresentare e difendere da un avvocato.

Il legale però, prima di notificare l’atto di divisione, deve aspettare la fase del procedimento di mediazione obbligatoria.

Se anche questo tentativo di mediazione non ha successo, la domanda di divisione dell’eredità va fatta attraverso un atto giudiziale che deve essere notificato a tutti gli eredi.

La fase di divisione deve essere gestita da un giudice che può a sua volta delegare un notaio, un commercialista o un avvocato.

Il giudice o il professionista delegato imposta poi un progetto di divisione in natura, maggiormente scelto in quanto permette di evitare la dispersione del patrimonio ereditario.

Questa divisione, però, non è sempre possibile nel campo immobiliare. 

Questo perché fino a quando si tratta di grandi immobili con più vani e ingressi si può dividere fisicamente in modo più semplice, mentre in caso di appartamenti con ingressi unici o di poche stanze, questo risulta complesso.

Quindi, in caso di situazioni non divisibili, le scelte che si possono fare sono quelle in cui:

  • L’immobile è assegnato a uno degli eredi che deve pagare tutte le quote agli altri coeredi.   Per la definizione del valore dell’immobile, questo viene stabilito secondo il valore di mercato.

Nel caso in cui tutti gli eredi vogliono l’immobile in questione, il giudice procede ad un sorteggio.

  • L’immobile è venduto all’incanto secondo le procedure proprie delle aste giudiziarie.

Vendita delle quote singole

Prima di effettuare la divisione in natura, ogni singolo erede può decidere di vendere la propria quota.

Se tutte le quote sono cedute dai vari coeredi ad un unico erede, la comunione ereditaria si scioglie senza il bisogno di arrivare al procedimento di divisione.

Un coerede può anche decidere di vendere la propria parte di quote ereditarie ad una persona al di fuori dell’eredità.

In questo caso, il terzo soggetto deve rispettare il diritto di prelazione di ciascuno degli altri coeredi.

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Vendere un immobile prima che vada all’asta: è possibile?

I miei genitori rischiano di perdere la casa per problemi con la banca e vorrei evitare che vada pignorata.

È possibile venderla privatamente prima che vada all’asta?

Vendere un immobile prima che vada all’asta è difficile ma non impossibile.

Le aste giudiziarie sono uno dei mezzi previsti dalla legge per realizzare la vendita di beni e immobili appartenenti ad un debitore.

Così facendo, i creditori, possono recuperare le somme che gli spettano, estinguendo tutto o in parte il debito.

In sintesi, quindi, l’unico modo per liberarsi da un pignoramento è estinguere la pendenza economica. 

Risolvere questa situazione debitoria e vendere un immobile prima che vada all’asta si può.

Per fare questo, bisogna intraprendere una trattativa finalizzata al raggiungimento di un accordo bonario, a saldo e stralcio, senza nulla a pretendere, con lo scopo di liberare e soddisfare tute le parti in causa. 

L’accordo transattivo coinvolgerà quindi sia l’istituto o gli istituti di credito interessati, l’acquirente e il debitore.

Tuttavia, come già affermato per gli immobili sotto ipoteca, questo genere di compravendita immobiliare è molto difficile da effettuarsi.

Difficile perché chi acquista deve sottostare ad una situazione complessa e stressante, diversa dalla classica vendita immobiliare.

Detto questo, oltre al lato negativo, anche in questa situazione ci sono degli aspetti che vanno visti sotto una luce più positiva e “vantaggiosa”.

I vantaggi della vendita prima di arrivare all’asta

Vendere la casa prima che vada all’asta, consente al suo valore di non essere ribassato, con il concreto rischio di lasciare insoddisfatte le parti e offrendo quindi benefici non solo per il debitore. 

Dal punto di vista dell’acquirente, egli avrà il vantaggio di diventare proprietario di un immobile pagandolo una cifra decisamente inferiore rispetto a quella di mercato.

I creditori avranno tutto l’interesse a raggiungere un accordo transattivo.

Questo perché potranno evitare le conseguenze del deprezzamento dell’immobile e non dovranno sottoporsi alle lungaggini dell’asta.

In questa maniera riusciranno ad ottenere una somma tale da poter, più o meno, eguagliare il credito vantato.

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Vendere una casa con ipoteca: è possibile?

Mi trovo in difficoltà economiche e vorrei vendere la mia abitazione per estinguere il mutuo residuo e poter pagare altri debiti personali.

È possibile vendere una casa con ipoteca?

Vendere una casa con ipoteca è possibile, ma solo a determinate condizioni che ne riducono di molto l’appetibilità di fronte ad un acquirente.

Teoricamente, la vendita di una casa ipotecata si può realizzare, ma in pratica è molto difficile.

Difficile perché, questo genere di compravendite immobiliari, risultano particolarmente rischiose e vincolanti per chi acquista.

A livello giuridico, l’atto per vendere una casa con ipoteca è valido solo se chi decide di acquistare l’immobile è fin dall’inizio a conoscenza di questa situazione e ne accetta rischi e pericoli. 

In caso contrario, se l’acquirente risulta ignaro della presenza dell’ipoteca e la scopre ad esempio tramite i documenti dell’immobile, può richiedere la risoluzione del contratto.

Questo perché, con la compravendita della casa, l’acquirente si carica anche dell’ipoteca che pesa su di essa. 

In parole povere, qualora il venditore smetta di pagare il suo debito con la banca, questa può tranquillamente pignorare la casa anche se venduta ad altra persona.

La casa ipotecata può essere venduta dall’acquirente anche ad un terzo soggetto, in quanto come accaduto per lui, anche in questo caso l’ipoteca che è vincolata all’immobile passa al nuovo proprietario.

Quindi, in conclusione, difficilmente si riesce a vendere una proprietà ipotecata. 

Anche ad un prezzo ribassato, chi sarebbe disposto a pagare un immobile sapendo che potrebbe essergli pignorato? 

Come poter vendere una casa ipotecata

In questi casi di immobile sotto ipoteca, la soluzione maggiormente praticata è quella che vede il venditore, risolvere il tutto in un’unica operazione.

Chi vende l’immobile riceverà la somma della vendita e contemporaneamente pagherà il creditore fino alla completa copertura del debito.

Facendo questo, sempre in contemporanea con la compravendita, il creditore si deve impegnare ad eliminare l’ipoteca sull’immobile interessato. 

Solitamente, tutta questa situazione di scambio di denaro, avviene in un unico incontro davanti al notaio alla presenza del venditore, dell’acquirente e del creditore.

Questo incontro avviene alla presenza di tutte le parti in modo che l’acquirente prima di versare la cifra pattuita per l’acquisto della casa si possa assicurare che contemporaneamente l’immobile venga liberato dall’ipoteca.

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Quali documenti richiedere ad un acquirente

Voglio vendere un appartamento di mia proprietà ma prima di iniziare a pubblicizzare la casa vorrei avere maggiori informazioni su quali documenti devo richiedere ad un acquirente in fase di vendita.

Durante una compravendita immobiliare, il venditore deve sapere quali documenti richiedere ad un acquirente in fase di vendita

Per la vendita veloce e sicura di un immobile i documenti di maggior importanza sono quelli che assicurano la sua regolarità fisica ed economica.

Questi documenti devono essere obbligatoriamente forniti dal venditore, in quanto necessari per la realizzazione della compravendita.

Oltre a queste documentazioni necessarie da parte di chi vende, anche l’acquirente deve fornire dei documenti che devono confermare la regolarità della persona fisica o giuridica. 

L’acquirente, quindi, deve fornire i propri documenti personali e altri documenti che ne attestino l’identità, la residenza, lo stato civile, etc.

DOCUMENTI CHE DEVE FORNIRE L’ACQUIRENTE PER LA COMPRAVENDITA

Come già detto in precedenza , quando si effettua la compravendita l’acquirente deve presentare diverse documentazioni che si tratti di persona fisica o persona giuridica.

Persone Fisiche

  • Documento d’identità
  • Codice fiscale
  • Estratto atto di matrimonio, certificato di unione civile o certificato di stato libero.
  • Convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza (se presenti)
  • Copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso (se si tratta di persone non residenti nell’Unione Europea)

Persone Giuridiche

  • Documenti d’identità del rappresentante legale
  • Denominazione della sede, legale e codice fiscale
  • Delibera con delega poteri (se eventualmente presente)

Quindi, in conclusione, sia l’acquirente che il venditore devono presentare dei documenti necessari alla compravendita dell’immobile.

Questi documenti da presentare sono comunque di maggiore entità per quanto riguarda chi vende, piuttosto che per chi compra.

Questo perché il venditore, essendo colui che possiede l’immobile, deve presentare oltre ai propri riferimenti personali, anche altri documenti che attestino la regolarità legale, urbanistica, catastale, energetica ed economica della casa in vendita.

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Documenti necessari per vendere casa

Voglio vendere il mio appartamento, ma prima di cominciare vorrei sapere, quali sono i documenti necessari per vendere casa?

La decisione di vendere una casa non è mai un evento semplice da affrontare.

Che sia per motivi lavorativi, personali o economici, la vendita di un immobile per essere realizzata deve poter contare su documenti che ne attestino la regolarità.

Una documentazione precisa e dettagliata consentirà una vendita più veloce e meno problematica.

Se non si hanno già tutti a disposizione, è necessario cercare i documenti per sapere se da prima della messa in vendita ci sono difformità o situazioni economiche da sistemare sull’immobile.

Tutto questo per evitare spiacevoli situazioni dell’ultimo minuto che in molti casi hanno fatto fallire le trattative per la compravendita.

I documenti necessari per vendere casa sono di due tipi e cioè quelli legati all’immobile e quelli personali del venditore.

Documenti dell’Immobile

  • APE – Attestato di Prestazione Energetica (Da possedere o far realizzare già dalla messa in vendita dell’immobile).
  • Visura ipotecaria (Per verificare se ci sono vincoli o pendenze economiche sull’immobile).
  • Visura e planimetria catastale (Per verificare la regolarità a livello di costruzione e corrispondenza degli spazi della casa).
  • Certificato di destinazione urbanistica (Indica i dati del fabbricato o del terreno, la destinazione urbanistica, parametri urbanistici, l’indice del dissesto dei versanti e l’indice di inondabilità dell’immobile).
  • Certificato di agibilità o abitabilità (Che attesta le condizioni di sicurezza, igiene e risparmio energetico della casa).
  • Atto di provenienza
  • Per la certezza della proprietà dell’immobile).
  • Certificazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia.
  • Copia del contratto di mutuo (se sull’immobile ancora c’è un mutuo non estinto).
  • Regolamento di condominio (da possedere e consegnare se si vende un appartamento o un immobile in un condominio).
  • Dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali (stessa condizione del regolamento di condominio).

Documenti Personali

  • Carta d’identità
  • Codice fiscale
  • Certificato di residenza
  • Estratto di nascita
  • Certificato di stato civile / Estratto dell’atto di matrimonio
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Il Certificato di Agibilità: che cos’è e a cosa serve?

Sto vendendo una casa ereditata dai mei genitori e l’agenzia immobiliare mi ha richiesto tra i vari documenti, il certificato di agibilità.   

Che cos’è e a cosa serve ?

Il certificato di agibilità, è un documento che garantisce le condizioni principali di vivibilità e di rispetto delle norme vigenti dell’edificio.

Come definito nel art. 24 comma 1 del testo unico edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune e attesta:

La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.

Il certificato di agibilità va richiesto dal proprietario dell’immobile per:

1) Le nuove costruzioni

2) Le ricostruzioni o soprelevazioni, totali o parziali

3) Gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni già sopra citate al comma 1.

La richiesta per avere il certificato di agibilità va presentata allo Sportello Unico del Comune di pertinenza, entro 15 giorni dal termine dei lavori.

Questa domanda va corredata da una serie di documenti che possono variare da comune a comune, tra i quali: 

  • Il certificato di collaudo statico
  • Il certificato della regione che attesta la conformità delle opere eseguite nelle zone sismiche 
  • Dichiarazione di conformità delle opere realizzate in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche

Trascorsi 30 giorni la domanda si intende accolta per il silenzio assenso.

Nel caso in cui tale parere sia sostituito da un’autodichiarazione del richiedente, invece, il termine sale a 60 giorni.

Durante questo periodo, tuttavia, è possibile che il Comune effettui un sopralluogo per verificare la sussistenza dei requisiti dichiarati.

In caso di vendita

Nel caso di vendita di un immobile, il certificato di agibilità è tra i documenti che bisogna presentare al compratore, o che quest’ultimo è tenuto a richiedere.

Con immobili di nuova costruzione o di recente ristrutturazione, il certificato di agibilità potrebbe non essere disponibile. 

In questo caso si fornisce all’acquirente la prova dell’avvenuta istanza. 

L’assenza del certificato di agibilità in fase di vendita di un immobile, non annulla il contratto d’acquisto.

Tuttavia questa mancanza rappresenta un danno per l’acquirente, che ha diritto a chiedere un risarcimento. 

In caso di affitto

Nel caso di immobile in locazione, invece, l’assenza della certificazione di agibilità conferisce a colui che prende in affitto un immobile, la possibilità di annullare il contratto senza penali.

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